北京房产执行风波：书面合同与付款能否阻却法院强制执行？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景

位于北京昌平区 S室的房屋成为了刘某君、宋某建与周某娟之间法律纠纷的核心标的。该房屋涉及多份合同与复杂的资金往来，且因周某娟与宋某建的民间借贷纠纷，被西城法院采取了查封与执行措施，从而引发了刘某君的案外人执行异议之诉。

 二、各方诉求与辩称

 （一）原告诉求

刘某君向法院提出诉讼请求：其一，请求确认 S室由其所有；其二，请求停止西城法院依据相关裁定书对该房屋的执行；其三，判令本案诉讼费由宋某建负担。其主张的依据是，该房屋系其于2014 年 11 月24 日出资购买，故实际所有权应归属于他，宋某建无权对该房屋申请执行。

 （二）被告辩称

宋某建辩称，刘某君的材料不足以证明其享有排除强制执行的民事权益。首先，刘某君与周某娟签订的房屋买卖合同中关键条款如房屋交付时间、权属转移登记时间等在补充协议中，但刘某君无法提供补充协议，仅靠2021 年的物业费缴纳发票不能证明其已实际连续占有房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。其次，虽然刘某君在法院查封前签订了书面合同且支付了房价款，但未合法占有房产也未办理过户登记，尚不享有房屋所有权，且房屋成交价格远低于市场均价，刘某君转账235 万冲抵房款的行为可疑，怀疑房屋买卖合同不存在，认为刘某君提起执行异议之诉是为拖延执行进程、损害其执行权益。最后，物业费缴纳时间缺乏连续性，疑似为诉讼准备，存在刘某君与周某娟恶意串通、周某娟低价转让财产逃避债务执行的可能，请求法院驳回刘某君的诉讼请求。

 （三）第三人述称

周某娟述称，同意刘某君的诉讼请求，称与刘某君之间有买卖合同，房子应归刘某君所有，希望能偿还刘某君和宋某建的钱并停止执行。

 三、法院查明事实

 （一）S 室房屋相关事实

1.2012 年 10 月29 日，周某娟与某单位签订《个人购房借款合同》，以 S室抵押贷款，房屋总价为2333998 元。2013 年11 月 29 日，周某娟与北京 M公司签订《补充协议》，确定房屋结算总价款为2355128 元。

2. 刘某君与周某娟就 S室签订《北京市存量房屋买卖合同》，落款日期为 2014年 11 月24 日，合同约定成交价格为 200 万元，付款方式为自行交割，房屋交付及权属转移登记时间均见补充协议，但双方并未签订补充协议。同日，刘某君向周某娟分两笔转账共235 万元，周某娟出具收到房款 200 万元、车位款35 万元的收条。

3. 刘某君提交了涉案房屋2017 - 2020 年的物业费发票及收据，其中 2017年、2018 年物业费发票开票日期为2021 年 9 月25 日，2019 年、2020年物业费、车位费收据日期为 2020年 12 月31 日。

4. 诉讼中，周某娟与刘某君均明确235 万元款项往来最初系借款，后签订买卖合同约定若周某娟在2015 年 5 月23 日前未还款，则履行房屋买卖合同。

5. 截至庭审时，周某娟一直居住在 S室房屋。

 （二）前序诉讼情况

宋某建与周某娟民间借贷纠纷一案，法院出具调解书，周某娟需在特定时间偿还宋某建借款本金及利息。宋某建依据生效法律文书申请执行，2020年 9 月 1日，法院查封周某娟名下的 S 室，查封期限 3年，并作出执行裁定书拍卖该房屋。刘某君提出案外人执行异议，请求中止执行，法院裁定驳回其执行异议请求。

 四、法院裁判结果

驳回原告刘某君的全部诉讼请求。

 五、案件分析

 （一）法律关系的实质认定

本案的关键在于准确认定刘某君与周某娟之间的法律关系。尽管双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，但从转账款项的初始性质以及双方的陈述来看，235万元起初系借款，房屋买卖合同的履行取决于周某娟是否在2015 年 5 月23 日前还款，这表明双方真实意思表示并非单纯的房屋买卖，而是一种民间借贷与房屋买卖的混合约定。在这种情况下，不能简单地依据房屋买卖合同认定刘某君对房屋享有所有权，其本质上享有的是基于借款关系转化而来的债权请求权，而非排他性的所有权。

 （二）执行异议的审查标准

根据相关规定，案外人对执行标的提出异议并请求排除执行需满足一系列条件。在本案中，刘某君虽然在法院查封前签订了书面合同且支付了款项，但在房屋占有方面，其提供的物业费票据存在诸多疑点，不仅缴费时间缺乏连续性，且与周某娟一直居住在该房屋的事实相矛盾，无法证明其在查封前已合法占有该不动产。此外，房屋未办理过户登记，且从双方的交易过程来看，刘某君自身在合同签订及履行过程中也存在一定的疏忽或风险把控不足，不能完全排除自身原因导致未办理过户登记的可能性。综合这些因素，刘某君不符合排除强制执行的法定情形。

 （三）证据的证明力与疑点

刘某君提交的证据未能形成完整且有力的证据链。房屋买卖合同缺少关键的补充协议，物业费票据不能有效证明其实际占有情况，转账记录虽能证明资金往来但无法确定款项性质为纯粹的购房款。而宋某建提出的房屋价格低于市场均价、缴费时间可疑等质疑，虽不能单独作为否定刘某君主张的依据，但与其他证据瑕疵相结合，进一步削弱了刘某君证据的证明力，使得法院难以支持其诉讼请求。