《北京房屋纠纷：房产买卖里合同条款与违约责任考量》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景

北京市大兴区 A室房屋，登记房主为孙某鹏，实际所有人系吴某文，房屋性质为经济适用房且已符合上市条件。在此背景下，杨某杰有意购买该房屋，从而引发了一系列的交易行为与后续纠纷。

 二、各方诉求与辩称

 （一）原告诉求

杨某杰向法院提出诉讼请求，请求依法判决解除2020 年 9 月13 日的《买卖定金协议书》、2020 年 9月 14 日的《存量房买卖合同》以及《补充协议》，并要求吴某文、孙某鹏返还购房款100,000 元。其主张的事实依据是，双方签订了相关房屋买卖协议，且杨某杰已支付了部分款项，但吴某文、孙某鹏反悔，拒绝配合办理房屋过户手续，致使合同无法继续履行，给杨某杰造成了损失。

 （二）被告辩称

吴某文、孙某鹏同意解除合同，但不同意支付违约金。他们辩称是杨某杰违约在先，理由是在已配合办理组合贷款的情况下，杨某杰要求变更为公积金贷款，且是以其爱人的名义申请，这与合同约定不符。对于购房款的退还，他们表示请法院依法裁判。

 （三）中介方述称

Y 公司表示杨某杰的诉讼请求与自身无关，尊重法院的判决，不发表具体意见。

 三、法院查明事实

1.2020 年 9 月13 日，孙某鹏（出卖人）、杨某杰（买受人）与 Y 公司（居间方）签订《买卖定金协议书》，约定房屋成交价为1,420,000 元，采用组合贷款方式，首付款不低于500,000 元，杨某杰当场支付定金20,000 元，吴某文也在出卖方落款处签字。

2.2020 年 9 月14 日，孙某鹏与杨某杰签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，进一步明确房屋总价款为1,420,000 元，杨某杰已支付定金50,000 元，付款方式为组合贷款，即向商业银行和住房公积金管理机构委托的商业银行申请贷款支付剩余房款。若贷款申请未获批，买受人应在办理不动产转移登记当日支付剩余房价款，且双方应在合同签订之日起80 日内共同申请办理不动产转移登记手续，出卖人在收到全部成交总价款后 3日前交房。同时，《补充协议》详细约定了贷款审批及付款流程，如2020 年 10 月10 日前准备好银行贷款所需证件资料办理审批手续，审批合格后 7个工作日内办理产权转移登记手续并支付首付500,000 元，剩余920,000 元通过银行贷款支付。

3. 同日，杨某杰向吴某文支付50,000 元定金，吴某文出具定金收据。2020 年 9月 19 日，杨某杰通过案外人高某莲账户向吴某文支付50,000 元房款，且各方均认可吴某文是涉案房屋的实际出资人。

4.2020 年 9 月14 日，三方还签订了《居间服务合同》。

5. 杨某杰提交录音材料，试图证明吴某文同意退还150,000 元，但孙某鹏和吴某文对该证据的证明目的不予认可，仅认可部分音频真实性，称杨某杰提出的150,000 元性质不明且吴某文未同意支付。

6. 案件审理过程中，杨某杰称第一次贷款未成功是因为国管和市管公积金不能混合贷款，组合贷应是两人公积金一起贷款，第二次以其本人名义申请贷款时，孙某鹏、吴某文不配合。而孙某鹏、吴某文则主张合同约定的组合贷款是符合条件的借款人同时申请商业贷款和个人住房公积金贷款，他们已配合完成组合贷款审批，是杨某杰单方要求变更为纯公积金贷款（双公积金贷款），其不同意变更并非违约。Y 公司表示第一次申请贷款时卖方配合，但买方申请公积金贷款时因第一贷款人填写错误（将配偶列为第一贷款人，其配偶缴纳国管公积金）需重新填表，买方再次申请贷款需卖方配合时卖方不再配合，经协调卖方曾同意赔偿150,000 元（含退还100,000 元及赔偿中介费等50,000 元），但后来拒绝支付。

7. 孙某鹏、吴某文于2021 年 11 月17 日收到本案起诉材料。

 四、法院裁判结果

1. 确认杨某杰、孙某鹏、吴某文与北京市 Y公司 2020 年 9月 13 日签订的《买卖定金协议书》于2021 年 11 月17 日解除。

2. 确认杨某杰与孙某鹏2020 年 9 月14 日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》于2021 年 11 月17 日解除。

3. 孙某鹏、吴某文于本判决生效后七日内退还杨某杰购房款100,000 元。

4. 驳回杨某杰的其他诉讼请求。

 五、案件分析

 （一）合同的有效性

当事人之间签订的房屋买卖合同系真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，当属有效。这是整个案件审理的基础前提，意味着双方都应受合同条款的约束，履行各自的义务并享有相应权利。

 （二）合同解除的认定

杨某杰提出解除合同，而孙某鹏、吴某文在收到起诉材料后同意解除合同，根据相关法律规定，法院确认合同于2021 年 11 月17 日解除。这体现了在合同纠纷中，双方对解除合同达成一致意见时，法院通常会尊重当事人的意愿并予以确认。

 （三）违约责任的判定

1. 贷款方式的合同约定解读：合同约定的组合贷款应是申请商业贷款和个人住房公积金贷款，杨某杰所主张的组合贷概念不符合合同约定，法院不予采信。这表明在合同履行过程中，对合同条款的理解应遵循其字面含义和通常的行业惯例，不能随意进行主观解释。

2. 第一次贷款失败的责任归属：孙某鹏、吴某文在杨某杰第一次申请贷款时已履行配合义务，贷款未成功的责任不在他们。这说明在合同履行的前期阶段，卖方已按约行事，没有违约行为。

3. 第二次贷款申请的义务界定：依据合同约定，在第一次贷款申请未成功后，孙某鹏、吴某文无合同约定义务再配合杨某杰办理第二次贷款申请手续。因为合同已明确规定了贷款未获批时的处理方式，即买受人应在办理不动产转移登记当日支付剩余房价款。所以，孙某鹏、吴某文未配合第二次贷款申请不构成违约。这凸显了合同条款对于双方权利义务界定的重要性，在合同有明确约定的情况下，应严格按照约定执行。

4. 录音证据的效力分析：杨某杰提交的录音内容不完整，其中体现的退款意向仅为双方磋商过程中的调解方案，并非最终确定的违约责任和退款金额、性质的一致意见，且杨某杰后来也不同意该方案。因此，该录音不能作为认定孙某鹏、吴某文违约并承担违约金损失的有效证据。这表明在证据的采信上，法院会综合考虑证据的完整性、真实性以及与案件事实的关联性等多方面因素。

 六、案件启示

 （一）合同条款的明确性与严谨性

在房屋买卖等重大交易中，合同条款应尽可能明确、严谨。对于贷款方式、付款时间、房屋交付条件等关键内容，应进行详细且准确的约定，避免因条款模糊引发争议。例如，本案中若对组合贷款的具体定义、不同情况下双方的义务有更清晰的表述，可能会减少后续纠纷的产生。

 （二）证据的完整性与可靠性

当事人在主张自己的权益时，所提供的证据应完整、可靠。像杨某杰的录音证据，由于内容不完整而未被法院采信，无法达到其证明目的。因此，在收集证据过程中，应确保证据能够完整地反映事实真相，并且符合法律规定的证据形式和要求。

 （三）遵守合同约定与诚信交易

买卖双方都应严格遵守合同约定，秉持诚信原则进行交易。卖方不应随意变更已达成的交易条件，买方也不能擅自曲解合同条款。只有双方都遵循诚信与契约精神，才能保障交易的顺利进行，减少不必要的法律纠纷和经济损失。