一起农村宅基地房屋买卖的效力认定——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告许先生起诉称：我在北京某村有一处房产，北房三间，西房两间。2007年12月，我和在本村租房的外地人金先生签订了房屋买卖合同，约定由金先生购买我的该处房产，房屋交易价格25万元。合同签订后，金先生向我支付了全部购房款25万元，我把房屋的相关证件交给了金先生。根据《土地管理办法》第六十二条的规定，我和金先生签订的房屋买卖合同是无效合同，所以请求法院判令金先生腾退房屋给我。

　　二、被告辩称

　　被告金先生答辩称：我和原告许先生签订房屋买卖合同时，有本村村长作证，他有在合同证明人处签字。我入住诉争房屋后，对房屋进行了翻修。2009年年初，本地要被拆迁，房屋评估价格为70万元，许先生见房价涨得这么快，后悔将房屋卖给我，才主张合同无效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2007年12月，原告许先生和被告金先生签订了房屋买卖合同，约定由金先生购买许先生位于北京某村的院落一处，金先生是外地人口，合同证明人处由本村村长签字证明，房屋交易价格25万元。合同签订后，金先生向许先生支付了全部购房款25万元，许先生也把房屋的相关证件交给了金先生。金先生在收到房屋后，对房屋进行了翻修。2009年年初，本地要被拆迁，房屋评估价格为70万元，许先生见房价涨得这么快，后悔将房屋卖给金先生，便以合同无效为由诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：原告许先生和被告金先生签订的房屋买卖合同无效，许先生退还25万元购房款给金先生，并赔偿20万元作为经济损失补偿。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。本案中，被告金先生是外地人口，所以原被告签订的房屋买卖合同无效。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方签订的房屋买卖合同因违反了法律的强制性规定而属无效合同，所以应相互返还购房款和房屋。但对于房屋评估价格约70万元的分割，因金先生对房屋进行了翻建，从公平的角度来讲，仅返还25万元的购房款有失公平，考虑其再次购置房屋费用，目前的房屋价格与购房当初房屋的价格相差比较大，因此原告许先生应承担房屋涨价给金先生带来的经济损失。综上法院判决是正确的。