《北京房产律师：借名购房后登记人离世，其亲属不认账纠纷》

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

 （一）原告诉求

原告苏瑶向本院提出诉讼请求：

1.请求判令分割赵明私自出售夫妻共有的位于北京市大兴区E室房屋的售房款2450000元。

2.诉讼费由赵明承担。

 （二）事实与理由

2009年2月28日，苏瑶与赵明登记结婚。在二人婚姻存续期间，共同购买了北京市大兴区E室的房屋，前期缴纳首付款455059元，后期以赵明名义商业贷款670000元，随后取得涉案房屋。2011年12月27日，涉案房屋取得产权证，登记在赵明名下。

在苏瑶与赵明共同生活期间，二人经常争吵，2013年11月开始分居。2014年5月5日，赵明在未告知苏瑶的情况下，私自以2450000元出售涉案房屋，且未与苏瑶分割售房款。2018年7月3日，北京市朝阳区人民法院判决二人离婚，但因涉案房屋房款可能涉及案外人利益，未对该房屋进行处理，此判决已生效。为维护自身合法权益，苏瑶诉至法院。

 （三）被告辩称

1.赵明辩称

不同意原告的全部诉求。涉案房屋是赵明之母李兰以赵明之名购买，房屋全部房款均系李兰出资，并且房屋后续的使用、收益、处分等权利均由李兰行使。由于该房并非夫妻共同财产，所以2450000元的售房款不属于夫妻共同财产，请求驳回苏瑶的全部诉讼请求。

2.李兰述称

请求确认涉案房屋的售房款为本人个人所有。

 二、法院查明事实

李兰系赵明之母。赵明与苏瑶于2009年2月28日登记结婚，2018年7月3日经北京市朝阳区人民法院判决二人离婚。在财产分割方面，因该院认为位于北京市大兴区E室房屋（以下简称：E室房屋）可能涉及他人利益，故未在该案中予以分割，从而引发此次诉讼。

2009年8月8日，赵明（买受人）与案外人北京X公司（出卖人）签订商品房预售合同，约定由赵明购买E室房屋，房屋总价款1125059元，其中首付款455059元，贷款支付670000元。2011年12月27日，赵明取得涉案房屋产权证。

关于购买E室房屋的首付款，其中200000元系从赵明银行账户支付，205059元系从李兰银行账户支付，剩余50000元，赵明称系李兰现金支付。对于赵明账户所支付的200000元的来源，赵明与李兰均称该笔款项系李兰于2009年3月28日取现后存入赵明账户，关于存入原因，二人表示因当时打算购房，所以提前存入。苏瑶则称首付款中约300000元系双方父母赠予。

关于E室房屋的贷款，是赵明向某银行贷款所得，已于2014年3月4日全部还清。关于还贷情况，赵明与李兰称该房屋贷款系使用赵明银行卡进行偿还，由李兰按年支付赵明还贷费用。赵明提交的银行卡流水显示，李兰于2010年到2014年向赵明支付共计786000元。

2014年2月13日，赵明（出卖人）将E室房屋出卖给案外人孙涛（买受人），双方签订北京市房屋买卖合同，合同价款为2450000元。赵明称房屋买卖过程均由李兰处理，李兰认可收到全部售房款，并支付解除抵押款536000元。

庭审中，赵明提交其与李兰之间于2009年8月8日签订的借名买房协议及存取款凭条、账户交易明细等，其中借名买房协议载明“李兰借赵明之名购买E室房屋一套…李兰系E室房屋的实际出资人，该商品房的所有权归李兰所有…”，以此证明E室房屋系李兰借赵明之名购买。对此，苏瑶不认可赵明与李兰之间存在借名买房协议。此外，赵明提交发票、收据、物业费发票、付款凭证、供热费凭证等，试图证明E室房屋的契税、物业费、供暖费均由李兰支付。

此外，苏瑶、赵明、李兰均认可E室房屋在出售之前一直处于出租状态，该房屋装修款为李兰支付。

 三、裁判结果

赵明于本判决生效之日起七日内支付苏瑶位于北京市大兴区E室房屋的售房款900000元。

 四、案件分析

 （一）法律依据与核心问题

离婚时，夫妻共同财产的处理原则是双方协议，协议不成时，由人民法院根据财产具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。在本案中，关键在于确定E室房屋借名买房是否成立，进而判断该房屋是否为夫妻共同财产。

 （二）证据分析与借名买房关系的认定

1.借名买房协议主体的特殊性

赵明与李兰是母子关系，在本案中有明显利害关系。这种特殊关系使得仅依据二人签订的借名买房协议来认定借名买房事实需要更加谨慎，需要结合其他证据综合判断。

2.购房资金来源的审查

    -首付款部分

对于首付款，虽然赵明和李兰声称赵明账户支付的200000元来源于李兰半年前的现金存入且用于购房，但这种说法存在可疑之处。现金存入的方式在证明资金来源和用途上相对薄弱，且与苏瑶所称的双方父母赠予部分首付款存在争议。

    -贷款偿还部分

在贷款偿还方面，尽管李兰向赵明支付了一定款项，但这些款项是分年度一次性支付，不能与还贷记录一一对应，无法确凿地证明这些款项就是专门用于偿还E室房屋贷款的。这使得赵明主张的贷款由李兰偿还这一说法缺乏足够的证据支持。

3.其他费用支付证据的关联性

赵明虽提交了李兰支付房屋契税、物业费、供暖费以及装修款的证据，但这些证据与借名买房协议是否存在并无直接关联。这些费用的支付并不能必然得出房屋实际所有权属于李兰的结论。

 （三）综合判断与法律适用

综合考虑上述情况，赵明虽主张其与李兰之间存在借名买房合同关系，但鉴于二人的特殊关系以及证据的瑕疵，法院对其抗辩意见不予采信，对李兰的请求也不予支持。根据法律规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，在无明确表示赠与一方的情况下，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与。在赵明、李兰称二者系借名买房但缺乏有效证据佐证该款项系李兰对赵明单方赠与的情形下，法院认定李兰的出资为对苏瑶、赵明的赠与，其余款项应认定为是由苏瑶、赵明的夫妻共同财产支付。因此，E室房屋应属夫妻共同财产，赵明出售该房屋所得售房款亦属于夫妻共同财产，在扣除用以解除房屋抵押的款项后，法院按照公平及照顾女方权益的原则，对售房款进行了分割。

 五、办案心得

 （一）深入研究婚姻财产相关法律是基础

在处理离婚财产分割案件，特别是涉及房屋产权争议的案件时，必须对婚姻财产相关法律有深入透彻的理解。熟悉离婚时夫妻共同财产的界定、父母出资购房的法律性质认定等规定，是准确分析案件的前提。只有准确把握这些法律规定，才能在案件中找到正确的方向，为当事人制定合理的诉讼策略。例如在本案中，依据关于婚后父母出资购房性质的法律规定，成功反驳了对方关于借名买房的主张，维护了当事人的权益。

 （二）证据审查与质证是关键环节

在这类案件中，证据往往复杂且相互交织，对证据的审查和质证工作至关重要。对于对方提出的各种证据，要从证据的真实性、关联性和合法性三个方面进行深入分析。如本案中，对借名买房协议，要考虑签订主体的利害关系影响其证明力；对资金来源和支付记录，要审查其是否能清晰地指向借名买房的事实。在质证过程中，要善于指出对方证据的漏洞和不足，削弱对方证据的可信度。同时，对于己方有利的证据，要充分挖掘其价值，形成有力的证据链，增强自己的主张。

 （三）把握公平正义原则与法官视角

在诉讼过程中，除了依据法律和证据外，还要充分考虑公平正义原则以及法官可能的视角。法院在判决时会综合考虑各种因素，尤其是在涉及夫妻共同财产分割时，会考虑照顾子女和女方权益等原则。在向法官阐述观点时，要站在公平合理的角度，将法律规定、证据事实与公平正义原则相结合，使法官能够理解和接受自己的主张。例如在本案中，强调公平及照顾女方权益原则对售房款分割的合理性，有助于获得法官的认可，最终实现胜诉。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！