《房产律师：借名买房起诉过户的法律实践案例》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

 （一）原告诉求

原告刘思宇向本院提出以下诉讼请求：

1.被告将位于北京市大兴区M室的房屋所有权转移登记至刘思宇名下。

2.诉讼费、保全费由被告承担。

 （二）事实与理由

原告以被告名义购买了北京市大兴区M室房屋，原告缴纳了全部购房款31992元，并向被告支付购房指标款2万元。原、被告共同签署了《房证转卖协议》，其中详细说明了原告借被告之名购买该房屋的情况。2000年5月，原告收房，之后对房屋进行装修并居住至今。依据法律规定，此房屋现已能够办理房屋过户手续，然而，原告多次要求被告将该房屋过户至自己名下，均遭到被告拒绝。

 （三）被告答辩

被告张启辉、王婉丽辩称，被告虽于2000年3月3日与原告签订了《房证转卖协议》，但这并不意味着房屋产权一并转让。当时是因为王婉丽与原告是亲戚关系，原告家庭没房居住，所以被告才将购房资格证转让给原告，但协议中并未明确该房屋永远归原告所有，也没有关于被告为原告办理房屋产权登记手续的相关内容。从原告提供的证据和诉状陈述来看，没有证据表明被告有义务为原告办理产权登记。目前该房产登记在被告名下，根据法律规定，所有人对自己的不动产或动产依法享有占有、使用和处分的权利，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。对于应当登记的物权，在未取得财产权利之前的受让行为明显违反法律规定，所以被告认为该转让协议应属无效。

被告表示，按照合理对价，愿意按照双方的过错比例承担相应的民事责任。鉴于双方是亲戚关系，且原告家庭在此居住多年，被告愿意根据双方的过错程度对原告给予补偿，同时要求原告将房屋腾退返还给被告，故请求驳回原告的诉讼请求。

 二、法院查明事实

张启辉与王婉丽原系夫妻关系，王婉丽系刘思宇侄女，赵刚与刘思宇系朋友关系。

2000年3月3日，刘思宇（买方）与张启辉、王婉丽（卖方）就北京市大兴M室房屋签订《房证转卖协议》，约定：张启辉、王婉丽于1996年随父回京，自愿同意将房证以2万元卖给刘思宇，刘思宇已将2万元现金付给张启辉、王婉丽本人，如有违约由卖方张启辉、王婉丽承担一切法律责任，购房资金由刘思宇本人所出。

2000年5月19日，张启辉委托赵刚（买方）与北京市Z公司（卖方）签订《购房协议书》，约定：买方购买房屋为北京市大兴M室，总房款93825元，其中市政府补贴61833元，买方个人应付31992元。卖方于2000年6月19日交给买方所购房屋，由卖方出具《准用证》作为房屋交用及买方办理进住手续的证明。

对于刘思宇与张启辉、王婉丽之间是否存在借名买房关系，刘思宇主张：双方对于借名的书面约定、购房款项由原告支付且原告持有缴费凭证原件、购房合同由原告持有、原告是实际收房人且对房屋进行了装修、占有和使用等事实，均可证明双方之间存在借名买房事实，被告有义务将房屋过户至原告名下。

刘思宇提供以下证据：

证据1：《房证转让协议》。证明原、被告达成借名买房协议，原告借被告之名购买诉争房屋，原告已交付2万元购买指标费用给被告，诉争房屋的购房款系由原告出资。

证据2：《购房协议书》。证明买方签字人赵刚是原告的朋友，其代表原告在购房协议书上签字，该房屋的实际购买人为原告。

证据3：《居民入住合约》。证明该合约中房屋产权人代签之人为原告，该房屋的实际购买及收房入住均为原告，原告是房屋的实际权利人。

证据4：《购房款收据》。证明购房款的缴纳人赵刚系受原告委托，代原告交纳购房款，原告是购房款的实际出资人。

证据5：收据（2001年3月12日）。证明诉争房屋收房之时，原告按照物业收费清单缴纳费用，原告是诉争房屋的实际收房人，即为实际权利人。

证据6：收据（2001年4月10日）。证明该收据为房屋装修期间垃圾清运费收据，该款项的实际缴纳人赵刚系受原告委托，帮助其装修房屋，证明该房屋的装修人为原告，原告是房屋的实际权利人。

证据7：《房屋管理手册》。证明原告是房屋的收房人。

证据8：物业、供暖、水、电等收据及发票。证明自房屋交付使用起，该房屋都是原告在实际占有使用，原告是该房屋的实际权利人。

证据9：装修凭据。证明原告装修诉争房屋的事实。

证据10：证人证言。证明证人赵刚系接受原告委托，代原告交纳购买诉争房屋的购房款，签署协议且装修房屋，该房屋的实际权利人为原告。

张启辉、王婉丽对上述证据的质证意见如下：

证据1：真实性认可，证明目的不认可。该协议并不能证明是房屋买卖，只是房证买卖，被告只是让原告居住，至今未收取原告租金。

证据2：真实性无法核实，证明目的不认可。

证据3：真实性认可，证明目的不认可。

证据4：真实性认可，证明目的不认可，收据上写的是张启辉，并不能证明是原告所交。

证据5：真实性认可，证明目的不认可。

证据6：与本案无关。

证据7：不认可，没有原告签字。

证据8：这些收据的产权人都显示为张启辉，不能证明是原告所交。

证据9：与本案无关。

证据10：真实性不认可，证人应出庭作证。

涉案房屋从北京市Z公司交付使用后一直由刘思宇居住使用至今。对于房屋装修，刘思宇称是其接收房屋后进行的装修，张启辉、王婉丽称二人未出资装修，但不清楚具体是谁装修的。

 三、裁判结果

于本判决生效后十日内，张启辉、王婉丽协助刘思宇到房地产行政主管部门办理张启辉名下位于北京市大兴M室房屋的过户手续，将该房屋过户至刘思宇名下。

 四、案件分析

 （一）案件核心问题：借名买房关系的认定

本案的核心争议焦点是刘思宇与张启辉、王婉丽之间就涉案房屋是否构成借名买房关系。在法律层面，“借名买房”是一种特殊的民事行为，即一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，但房屋权益实际由借名人享有，这是典型的“名实不符”情况。

 （二）证据分析与借名买房关系的判断

1.协议内容

双方签订的《房证转让协议》是重要依据。从协议内容来看，明确提到了张启辉、王婉丽将房证卖给刘思宇，刘思宇支付了相应款项，且注明购房资金由刘思宇本人所出，这为借名买房关系提供了初步证据。虽然被告辩称只是转让房证，但结合其他证据综合分析，这种说法难以成立。

2.资金来源与相关票据

涉案房屋所有款项均由刘思宇出资支付，包括购房款以及后续的物业、供暖、水、电等费用。购房原始票据等材料也由刘思宇持有，这一系列证据有力地支持了刘思宇主张的借名买房事实。例如，《购房款收据》虽显示交款人是受委托的赵刚，但结合《房证转让协议》以及刘思宇持有其他相关票据的情况，可以推断出实际出资人是刘思宇。

3.房屋占有使用情况

房屋自购买后一直由刘思宇居住使用至今，且是刘思宇进行了装修。这一事实在判断借名买房关系中具有重要意义。被告虽辩称不清楚装修情况，但无法否认刘思宇长期占有使用房屋这一客观事实，进一步印证了刘思宇是实际权利人。

 （三）法律依据与裁判结果的合理性

基于以上事实，根据相关法律规定和司法实践中对借名买房关系的认定标准，法院认定刘思宇与张启辉、王婉丽之间存在借名买房关系是合理合法的。刘思宇主张将房屋过户至其名下的诉讼请求，既符合双方合同约定的实质内容，也不违反法律规定，因此法院予以支持是正确的裁决。

 五、办案心得

 （一）深入挖掘证据，构建完整证据链

在处理此类借名买房纠纷案件时，证据是胜诉的关键。需要深入挖掘各种可能与案件有关的证据，不放过任何细节。像本案中，不仅要关注《房证转让协议》这一直接证据，还要从购房款支付、票据持有、房屋占有使用、装修情况等多个角度收集证据，形成完整的证据链。每一个证据可能单独看起来证明力有限，但当它们相互印证时，就能有力地支持当事人的主张，使法官能够清晰地看到案件事实，增强胜诉的可能性。

 （二）准确把握法律关系和法律规定

对于借名买房这类法律关系复杂的案件，必须准确把握其法律内涵和相关法律规定。深入理解“借名买房”在法律上的认定标准、合同的效力、物权变动等相关法律知识，才能在案件分析中找准方向。同时，要善于运用这些法律规定解读证据和阐述观点，将案件事实与法律依据紧密结合，使诉讼请求有坚实的法律基础，避免在法律适用上出现偏差。

 （三）应对对方抗辩的策略与技巧

在庭审过程中，对方必然会提出各种抗辩理由，需要提前做好应对准备。对于本案中被告提出的协议性质、证据证明力等方面的抗辩，要通过深入分析证据和法律规定来反驳。例如，针对被告对《房证转让协议》证明目的的否认，要详细阐述协议内容与其他证据之间的关联性，强调从整体上看构成借名买房的事实。在反驳对方抗辩时，要注意语言表达的逻辑性和说服力，使法官能够理解并接受自己的观点，维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！