A、B与湖南XX公司合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

李俊伟、王钰与湖南紫竹源房地产有限公司合同纠纷一审民事判决书 湖南省长沙县人民法院 民事判决书 （2014）长县民初字第4335号 原告李俊伟。 原告王钰。 两原告委托代理人王光群，湖南湘正律师事务所律师。 两原告委托代理人黄怡。 被告湖南紫竹源房地产有限公司，住所地：长沙县星沙街道杨杨梅冲社区星沙大道20号。 法定代表人钟卫华。 委托代理人陈玲，湖南金州律师事务律师。 委托代理人高辉。 原告李俊伟、王钰与被告湖南紫竹源房地产有限公司（以下简称紫竹源公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。 原告李俊伟、王钰请求判令：1、解除原告与被告之间的房屋买卖合同；2、被告退还原告购房首付款178174元及银行同期贷款利息32071.32元（从2011年6月16日起暂计算至2014年6月15日止，即178174元×6%／年×3年）、维修基金12760元及产权费12308元及利息4512.24元（从2011年6月17日起暂计算至2014年6月16日止，即25868元×6%／年×3年）；3、被告退还原告因购房偿还按揭银行贷款本金11300.36元及已付银行利息28000.68元；4、被告赔偿原告装饰装修房屋的费用244191.2元及搬家费用10000元；5、被告承担因房屋质量退房违约金4866.86元（243343元×2%）；6、被告承担未能如期办妥产权证违约金1216元（243343元×5‰）；7、被告支付司法鉴定费15000元；8、被告协助消除银行不良贷款记录；9、被告支付误工费、评估费以及本案全部诉讼费用；上述2、3、4、5、6、7项合计554400.66元。 被告紫竹源公司答辩要点：原告要求解除合同缺乏事实和法律依据，涉案房屋虽然局部存在瑕疵，但主体结构质量合格，不影响业主的实际使用，未达到解除合同的条件；对于房屋存在的瑕疵，被告愿意积极承担修复责任，双方曾多次协商未果是原告不同意整改导致。原告停止归还银行贷款导致逾期办证，且该房产证已经于2014年12月4日办出，对此损失原告应自行承担。原告银行不良贷款记录是原告违反借款合同约定导致，与房屋质量问题无关。 查明的事实 根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实： 一、双方当事人无争议的事实 1、原、被告于2011年6月16日签订《长沙县商品房买卖合同》，购买×××第××幢××××号房，总价款为593174元；原告于签订合同当日向被告支付首付款为178174元，余款415000元，采用银行按揭方式支付；北京银行长沙分行于2012年8月30日发放购房贷款415000元，截止至2013年10月15日，原告共向银行偿还贷款本金11300.36元、利息28000.68元；此后，因原告未及时偿还按揭贷款，银行于2013年11月对借款人原告及保证人被告宣布提前收回全部贷款，被告于2013年11月29日代原告偿还贷款本金403699.64元、利息5395.06元、罚息46.34元。原告于2011年6月16日向被告交纳了产权费12308元，于2011年6月17日经过长沙银行向长沙县城市房屋拆迁和物业管理办公室缴纳了物业维修资金12760元。 2、涉案房屋于2012年12月交付，交付后，原告对该房屋进行了装修，并于2013年5月入住。 3、原告从房屋交付起，多次向被告反映房屋存在问题，且通过媒体、信访等方式维权，原、被告也曾互相协商但未达成一致意见，原告不认可被告提出的整改方案，被告对原告提出的损失赔偿亦不予认可。 4、原告聘请了湖南大学司法鉴定中心对房屋进行了鉴定，原告支付鉴定费15000元及鉴定人出庭接受质询差旅费600元。 二、双方当事人有争议的事实 1、房屋质量问题争议。原告主张房屋存在严重质量问题，装修进场之后的一个星期左右，原告委托长沙全天房地产咨询有限公司对房屋进行了检测，检测报告显示房屋有空鼓、裂纹、渗水等质量问题；2014年8月，原告委托湖南大学司法鉴定中心对房屋施工质量进行鉴定，鉴定意见为房屋墙体多处存在裂缝、卧室墙体墙面粉饰层局部空鼓、对应区域抹灰强度未达到相关规范要求，被抽检填充墙砌筑砂浆强度未达到对应设计强度等级要求，房屋北卧室外墙局部防水性能未达到设计及规范要求，厨房与客卫间的墙体位置偏差超出设计图纸及规范允许值，北阳台顶部挑梁及边梁底部标高偏差超出设计图纸及规范允许值等。被告对鉴定机构的鉴定依据提出异议，认为涉案房屋已经于2012年11月29日竣工验收并办理了备案登记，房屋质量合格，房屋亦投入能正常使用，对于房屋存在的瑕疵愿意整改并承担费用。庭审过程中，湖南大学司法鉴定中心鉴定人出庭接受质询时陈述鉴定意见中指出的质量问题可以通过整改方式达到设计要求及相关规范。本院认为，依据湖南大学司法鉴定中心的鉴定意见，房屋确实存在质量问题，但没有证据表明质量问题严重影响正常居住使用，且质量问题可以通过整改方式达到设计及相关规范要求，故质量问题存在但尚不足以达到法定的合同解除条件。审理过程中，本院向原告释明：如果合同达不到解除的条件，原告是否需要变更诉讼请求；原告提出如达不到解除条件，可以变更诉讼请求为：由原告自行对房屋进行修复，修复的标准为达到国家规定的标准，相关的修复费用由被告承担，预计赔偿费用约30万元。 2、逾期办理房屋所有权证的责任争议。原告主张被告未能如期办理房屋所有权证，应当按照合同约定，由被告一次性向原告支付已付房价款的5‰的违约金；被告主张未能如期办理房屋所有权证系原告停止归还银行贷款导致。本院认为，被告虽然提出抗辩但未提供证据证实原告停止归还银行贷款对办理房屋所有权证的影响，故原告要求支付违约金，本院予以支持。原告已经支付的房价款为189474.36元（178174元＋11300.36元），违约金计算为947元。 判决理由与结果 本院认为，涉案房屋虽然存在质量问题但尚不足以达到法定的合同解除条件，原告要求解除《长沙县商品房买卖合同》，本院不予支持；故，原告要求被告退还购房首付款、维修基金、产权费、银行按揭贷款本金及利息、房屋装修费用、搬家费用、退房违约金的诉讼请求缺乏事实依据，本院亦不予支持。至起诉时，涉案房屋尚在保修期限内，被告对房屋质量问题有修复责任，原告可要求被告及时修复，也可自行修复，修复费用及修复期间给原告造成的其他损失由被告承担；现因修复事实尚未发生，修复费用及其他损失无法确定，双方当事人可待费用和损失确定后，另谋途径解决。原告聘请湖南大学司法鉴定中心对房屋进行鉴定是维护自己权益的合法方式，其支付的鉴定费15000元及鉴定人出庭接受质询差旅费600元是维护权益的合理费用，其要求被告承担，有事实和法律依据，本院予以支持；被告逾期办理房屋所有权证，原告要求被告支付947元违约金，本院亦予以支持。原告未及时偿还按揭贷款致使其在银行有不良贷款记录，因该记录基于原告与银行之间的借款合同发生，与房屋质量纠纷属于不同法律关系，二者间缺乏必然的因果关系，故原告要求被告协助消除不良贷款记录依据不足，本院不予支持。原告虽然主张误工费、评估费但未提供证据证实损失依据及损失数额，故其主张本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告湖南紫竹源房地产有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告李俊伟、王钰逾期办理房屋所有权证违约金947元、司法鉴定费15000元、差旅费600元，共计16547元； 二、驳回原告李俊伟、王钰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9504元，减半收取4752元，由原告李俊伟、王钰负担4610元，被告湖南紫竹源房地产有限公司负担142元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员刘萍萍 二〇一五年二月六日 代理书记员易良 附法律条文： 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据