史明鑫律师
案件描述
2009年7月16日，郑某与北京市密云县某小区一房屋所有权人叶某签订房屋租赁合同，租赁期限为一年，自2009年7月16日至2010年7月15日止，租金每月为2300元，押一付三。
合同期满后，郑某与叶某又续租一年，约定：租金每月为2500元，押金2300元，期限自2010年7月16日至2011年7月15日止。距离合同期满，大约是2011年6月中旬，郑某与叶某商量，在合同到期后，可否再续租两三个月，因郑某购买的房子还有两三个月才能入住，叶某说，续租两三个月不可能，因为这房子位于学校附近，两三个月再出租就不好租了，最多，可续租一个月。郑某想那也没办法了，那就续租一个月吧。郑某提出以房屋押金抵租金的方式，就不再支付叶某房租了，叶某当时也表示同意，但让郑某补交200元租金，因为押金是2300元，租金是2500元。郑某听后，说行并当场补交叶某200元租金，也没要求叶某给出具收据。
过了几天，叶某找到郑某说：“回家和老伴商量下，觉得用押金抵租金的方式不对，郑某应再交给他一个月的租金，并要求签订书面合同。郑某听后没有同意，认为双方之间已经口头商量好了以押金顶租金怎么能变卦呢。此后叶某就多次来郑某居住的房内吵闹，甚至在郑某居住的房门上贴条：要求郑某于2011年7月16日必须搬走，否则视为郑某违约。郑某没有理睬他，后来他又请律师给郑某发律师函，要求郑某合同期满搬走，否则按一天500元计算违约金。郑某看事情发展越来越严重，就按律师函上面的电话给叶某委托的律师打电话，此电话号码不存在。之后，叶某又去郑某单位吵闹，郑某的爱人单位吵闹，叶某找居委会调解，居委会最终也调解未成。但叶某仍是不死心，最终起诉至人民法院，要求郑某支付违约金11000元，按当地宾馆价格计算，赔偿律师代理费5000元，诉讼费用也要求郑某承担。此种情况下，郑某委托本律师代为代理。
本律师接受委托后，向郑某仔细了解案件情况，并反复细看郑某提供的证据材料，郑某有多次与叶某之间谈话的录音，证实二人之间确实口头达成了以押金顶租金的协议，变更了履行方式。因此，本律师当庭的代理意见是：依据我国《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
《合同法》第214筿规定，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。因此，依据本案郑某的陈述，郑某与叶某在2011年6月中旬达成口头协议，约定将房屋租赁期限延续至2011年8月20日，延续期间收取房租2500元，并同意用押金抵租金，因叶某收取的押金为2300元，故叶某另行收取了郑某200元租金，郑某在本案中作为承租人支付了租金，已经履行了合同义务，叶某接受，故，双方达成的口头租赁合同已经成立。该口头租赁合同系叶某与郑某双方的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
依据《合同法》规定：当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。而本案中叶某在与郑某已经达成口头租赁协议后，又要求对合同内容予以变更，不同意以押金抵租金，在郑某不同意变更合同后，叶某进而要求解除口头租赁合同，在叶某的一再要求下，郑某于2011年8月6日搬离居住房屋，应视为双方的口头租赁合同于2011年8月7日解除。现叶某认为郑某违约，没有于2011年7月16日搬出居住房屋，并以此为由，要求郑某给付违约租金11000元，因郑某已经交付了租赁期间的全部房租，履行了合同义务，没有违约行为，叶某的该项诉讼请求是无事实和法律依据的，同时其计算标准也是有误的。
另叶某要求郑某赔偿聘请律师的费用，因此笔费用与叶某提起诉讼并不具有必然的因果关系，并不属于法律规定的直接损失，缺乏事实与法律依据，故，叶某的此项诉讼请求也不应得到法律的支持。
最终法院依法查明事实真相，并进行了调解，但因叶某坚持自己的诉讼请求最终未调解成。法院判决叶某与郑某之间的口头协议已经达成，郑某已经按约履行支付义务，不存在违约行为，不须向叶某承担违约责任，裁定驳回叶某的诉讼请求。
在此提醒广大网友，像上述的小事其实完全是可以通过协商而化解矛盾的，根本没有必要提起诉讼，劳民伤财，叶某在整个过程中，不仅额外支付5000元的律师费，额外还得支出交通费，以及时间和精力，那么，希望大家在日常的生活中，能将小事及时化解，彼此都退一步，海阔天空。