房屋租赁合同纠纷案：疫情期间应当减免房租吗？

律师观点分析

2020年-2023年3年疫情，根据国家级省市级文件，小微企业承租国有住房的，应当减免房租；承租私人住房的，鼓励进行减免。

案例如下所示：

上诉人某酒店管理公司因与被上诉人某集团公司房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2023）辽0203民初2533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

某酒店管理公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。上诉人在一审开庭时提供了国家政务服务平台的网页截图，用以证明上诉人在小微企业名录中，属于小微企业。被上诉人在庭审中表示，该份证据能够证明上诉人在2022年是小微企业，但不能证明上诉人在2020年和2021年也是小微企业。被上诉人在庭审中已经对上诉人在2022年是小微企业的事实表示认可，但一审法院却未对该事实进行认定。上诉人于庭后补充提交了2019年至2021年的企业年报及工业和信息化部中小企业局开发的中小企业规模类型自测小程序查询结果截图，用以证明上诉人在2020年至2022年期间均属于小型企业。但一审法院并未对上诉人补充提交的该份证据进行查明，亦未在确认事实部分提及相关内容，一审法院在没有对上诉人提交的全部证据进行查明的情况下，便直接作出了事实认定。二、一审法院适用法律错误。上诉人承租被上诉人的房屋用于酒店经营，2020年至2022年期间，上诉人的营业收入势必会因疫情这一不可抗力的影响而减少，让上诉人继续按照租赁合同支付租金、承担违约责任对上诉人明显不公平。一审法院应根据公平原则免除上诉人的违约责任。三、一审法院程序违法。一审法院在案件审理过程中，未就法院若不支持免责抗辩，上诉人是否需要主张调整违约金进行释明。一审中，被上诉人主张按照合同约定的日万分之三为标准计算违约金数额，该违约金计算标准远高于被上诉人的实际损失。上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》为长期合同，租赁期限至2029年10月24日止，上诉人首次迟延支付房屋租金时，距离租赁期满还有近9年的时间，即在上诉人迟延支付房屋租金期间，被上诉人出租的房屋并不存在空租或无法找到新的承租人的情形，被上诉人的实际损失应为上诉人迟延支付租金期间的同期银行存款利息。在被上诉人主张的违约金额远高于其实际损失的情况下，一审法院并未就若不支持免责抗辩，是否需要调整违约金的事宜向上诉人进行释明，应属程序违法。

某集团公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：1、一审程序上诉人申请法院调令查询调查自身小微企业年度核审和取得的证据，一审程序中上诉人仅提供了国务院小微企业的小程序模型作为其调证的结果，因此一审法院没有认可上诉人的抗辩观点。2、在本案中上诉人提交了2023年7月5日北京市市场监督管理局出具的协查回复函，回复内容为上诉人在2020年7月30日至今存在于小微企业名录中，对该协查函的回函对象为西岗区人民法院，对该份证据的取得、是否为一审程序中调证的结果存有异议，对该份证据的真实性、合法性需要进一步核实。某集团公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令“某酒店管理公司”支付租金3,740,625元（租期2020年5月1日-2020年10月30日的租金2,362,500元，租期2022年10月31日-2023年4月30日，租金1,378,125元）；2、请求法院判令“北京桔子水晶酒店”支付滞纳金870,108.75元，(自2020年4月25日

暂计至2023年4月11日共1082天，以2,362,500元为基数，按日万分之三计算，滞纳金暂计766,867.5元；自2022年10月25日至2023年2月14日共113天，以2,362,500元为基数，按日万分之三计算，滞纳金80,088.75元，自2023年2月15日暂计至2023年4月11日共56天，以1,378,125元为基数，按日万分之三计算，滞纳金23,152.5元；3、请求判令“某酒店管理公司”支付以3,740,625元为基数，自2023年4月12日开始至实际付清之日止按日万分之三计算的滞纳金)；以上合计4,610,733.75元。

一审法院认定事实：2014年10月10日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：将原告所有的位于大连市西岗区中山路141-3号的房屋出租给被告使用，租赁面积为6980.5平方米，租赁期限为十五年，自2014年10月25日至2029年10月24日，履约保证金为100万元。起租租金总额为年450万元，双方一致同意房屋租金每五年递增5%，按合同约定每半年支付一次租金，先付后用，每期租金被告应在《租金支付明细表》约定的时间一次性足额支付。逾期未支付的，每逾期一日，乙方需以拖欠租金的万分之三为标准赔偿甲方损失等。嗣后，原被告双方又于2014年12月17日签订一份《补充协议》，将租赁期限变更为自2014年10月31日至2029年10月30日，并相应的调整了《租金支付明细表》。合同签订后，原告依约交付租赁房屋，被告接收使用至今。其中2020年5月1日至2020年10月30日的租金2,362,500元，2022年10月31日-2023年4月30日的租金1,378,125元被告至今未支付给原告。

一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。现原告依约提供租赁房屋，被告应依约支付租金，被告逾期支付租金构成违约，故原告要求被告支付自2020年5月1日—2020年10月30日止的房屋租金2,362,500元，自2022年10月31日—2023年4月30日止的房屋租金1,378,125元合计3,740,625元的诉讼请求合理，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付违约金一节，原告主张自2020年4月25日至暂计至2023年4月11日共1082天，以2,362,500元为基数，按日万分之三计算，滞纳金暂计766,867.5元；自2022年10月25日至2023年2月14日共113天，以2,362,500元为基数，按日万分之三计算，滞纳金80,088.75元，自2023年2月15日暂计至2023年4月11日共56天，以1,378,125元为基数，按日万分之三计算，滞纳金23,152.5元，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。

本案中，原被告双方在合同中明确约定了违约责任，依据上述规定及合同的约定，被告应继续履行给付房屋租金的义务，并承担逾期给付租金的违约责任，故原告的该项诉讼请求合理有事实以法律依据，一审法院予以支持。关于原告要求被告给付以3,740,625元为基数，自2023年4月12日开始至实际付清之日止，按日万分之三计算的违约金一节，因尚未实际发生，一审法院不予支持。关于被告提出其是小微企业，应该依据疫情期间的政策免除部分租金一节，因被告向法庭提交的证据无法证明其是小微企业，因此对被告的抗辩理由，一审法院不予认定。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条之规定，判决:一、被告某酒店管理公司管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付原告某集团公司自2020年5月1日—2020年10月30日止的房屋租金2,362,500元，自2022年10月31日—2023年4月30日止的房屋租金1,378,125元，合计3,740,625元。二、被告某酒店管理公司于本判决生效之日起十日内支付原告某集团公司违约金，其中自2020年4月25日至2023年4月11日共1082天，以2,362,500元为基数，按日万分之三计算，违约金766,867.5元；自2022年10月25日至2023年2月14日共113天，以2,362,500元为基数，按日万分之三计算，违约金80,088.75元，自2023年2月15日暂计至2023年4月11日共56天，以1,378,125元为基数，按日万分之三计算，违约金23,152.5元，合计870,108.75元。三、驳回原告某集团公司其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21843元（原告已预交），由被告某酒店管理公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人北京XX酒店提交如下证据：证据1：公证书（原件），来源：中华人民共和国上海市卢湾公证处，拟证明通过国家企业信用信息公示系统（北京）网站查询，上诉人2019年企业年度报告中，营业总收入为92364万元，从业人数94人；2020年企业年度报告中，营业总收入为8783.67万元，从业人数为87人；2021年企业年度报告中，营业总收入为9128万元，从业人数80人。上诉人上述2019年、2020年及2021年的企业年度报告中的营业收入及从业人数数据真实有效。证据2：工信部联企业[2011]300号文件（官网下载），来源：中华人民共和国工业和信息化部官网，拟证明根据该文件第四条第（九）款，住宿业的划型标准为从业人员300人以下或营业收入10000万元以下的为中小微型企业其中，从业人员100人及以上，且营业收入2000万元及以上的为中型企业；从业人员10人及以上，且营业收入100万元及以上的为小型企业；从业人员10人以下或营业收入100万元以下的为微型企业。可见，中小微型企业的划型是以企业的所属行业、营业收入和从业人数三项数据为标准进行划定的。结合证据1的数据，可以证明上诉人在2020年至2022年期间符合小型企业的划型标准，属于小型企业。证据3：工信部中小企业规模类型自测小程序截图、国务院中小企业规模类型自测小程序截图（小程序下载），来源：工信部微信小程序、国务院微信小程序，拟证明将证据1的数据输入至工信部研发的中小企业规模类型自测小程序和国务院研发的中小企业规模类型自测小程序后，可以测定出上诉人在2020年至2022年期间均属小型企业。证据4：北京市市场监督管理局协查回复函（复印件），来源：北京市市场监督管理局，该份证据原件在2023辽（0203）民诉前调3570号卷宗内，拟证明上诉人在2020年被纳入小微企业，至今仍存在于全国小微企业名录中，属于小微企业。该证据可以佐证证据2、证据3证明上诉人属于小型企业的划型结果，即证据2、证据3、证据4均能证明上诉人在2020年至2022年期间属于小微企业。证据5：国家市监总局在国务院网站上的答复，来源：国务院网站，依据企业每年1月-6月30日通过企业信用信息公示系统向市场监督管理部门报送上一年度年度报告，小微企业库对当年年报的企业在年报结束后的7月重新比对更新，结合本案尽管上诉人是在2020年7月30日小微企业库进行的更新，但更新的数据来源于上一年度即2019年上诉人的数据，所以应当证明的是上诉人在上一年度即为小微企业，同时是否属于小微企业不仅仅依据市监局的小微企业库，在上诉人一审中提供的大连市文件中清楚地写明小微企业应当由工信部的300号文件来进行划型，本次上诉人提交的公证书中2019年年度报告，将2019年的数据比对工信部的300文件，和国务院和工信部的微信小程序中自测均属于小微企业，故上诉人在2019年就属于小微企业。

被上诉人某集团公司质证意见：对证据1-4真实性均没有异议，对关联性有异议，证据1-3体现的内容均是行政机关对于上诉人企业本身是否符合小微企业认定的行政审查职权范围需审查的对象，并不是人民法院司法审查的对象，在行政机关核定上诉人该等基本的情形之后，在符合行政法规或规章的情况下作出行政认定的行为，对行政审查对象本身不属于本案应审查的证据。对于证据4，该证据内容为上诉人在2020年7月30日至今存在于小微企业名录中，对该协查函的回函对象为西岗区人民法院，对该份证据的取得、是否为另案程序中调证的结果存有异议，对该份证据的真实性、合法性需要进一步核实。对证据5真实性没有异议，对证明事项有异议，上诉人的做法相当于将自己制作的企业信息未提交行政机关审核，直接交由人民法院司法审查，超越了本案的审查对象，仍应当以市场监督局的核准文件作为审查标准。

本院经审查认为，上诉人提交的证据1-3及证据5具有真实性，证据4与另案协查回复函内容一致，具有真实性，对证据4予以采信，其他证据拟证明的在2020年7月30日之前，自2019年始上诉人即为小型企业的待证事项，与本案处理结果没有直接关联性，故对证据1-3、证据5不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。

另查，北京市市场监督管理局于2023年7月5日向一审法院发出的协查回复函载明：某酒店管理公司于2020年7月30日至今存在于全国小微企业名录中。案涉房屋位于2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域。双方当事人均认可某酒店管理公司于2023年2月14向某集团公司支付2022年10月31日-2023年4月30日应付租金2,362,500元中的984,375元。

上述事实有业经当事人举证、质证及本院认证的北京市市场监督管理局协查回复函、大连发布微信公众号截图及询问笔录在卷为凭，可以确认。

本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合二审中各方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、上诉人是否可以小型企业身份依据疫情期间承租国有企业房屋的政策减免部分租金，具体如何减免；二、一审违约金计算标准是否应予调低。关于焦点一，辽发改财金[2020]331号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》、大发改财信字[2020]469号《进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》均规定，对承租国有房屋（包括各级国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，通过退还已缴纳租金、减免当期租金或延长租期等方式，免除3个月房屋租金。大政办发[2022]12号《大连市人民政府办公室关于引发大连市助企纾困推动经济平稳健康发展若干政策措施的通知》规定，对承租国有房屋（包括国有企业和行政事业单位房屋）从事生产经营活动的服务业小微企业和个体工商户，免除2022年3个月租金，对位于2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域的，免除2022年6个月租金。北京市市场监督管理局于2023年7月5日发出的协查回复函载明，上诉人于2020年7月30日至今存在于全国小微企业名录中。据此，可以认定上诉人自2020年7月30日后其身份为小型企业。被上诉人为国有企业，案涉房屋为国有企业房屋，位于2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域。二审中，上诉人对于2020年5月1日-2020年10月30日租金明确表示要求减免1.5个月，对于2022年10月31日-2023年4月30日租金要求减免1个月，上诉人的请求未超出前述文件政策的规定，应予支持。

关于焦点二，双方在合同中约定逾期支付租金，上诉人需按拖欠租金日万分之三标准赔偿损失。案涉《房屋租赁合同》现仍在履行过程中，被上诉人亦认可上诉人欠付租金给被上诉人造成的实际损失为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，一审按合同约定的日万分之三标准认定违约金过高。上诉人在一审中抗辩要求驳回被上诉人全部诉讼请求，据此，按照举重以明轻的原则，应视为上诉人一审中已经要求调低违约金，考虑违约金补偿性为主、惩罚性为辅的功能，本院将违约金调整至按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于违约金计算基数、天数上诉人未提出异议，不予调整。

据此，上诉人应向被上诉人支付自2020年5月1日-2020年10月30日止的房屋租金1,771,875元（2,362,500元-2,362,500元÷6个月×1.5个月），自2022年10月31日-2023年4月30日止的房屋租金984,375元（1,378,125元-2,362,500元÷6个月×1个月），合计2,756,250元。上诉人应向被上诉人支付违约金，具体为：以1,771,875元为基数，自2020年4月25日计算至2023年4月11日；以1,968,750元（2,362,500元-2,362,500元÷6个月×1个月）为基数，自2022年10月25日计算至2023年2月14日；以984,375元（1,968,750元-984,375元）为基数，自2023年2月15日计算至2023年4月11日；前述违约金均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。

综上所述，上诉人北京XX酒店的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；依据二审提交的新证据及查明事实，二审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三）项之规定，判决如下：

一、撤销大连市西岗区人民法院（2023）辽0203民初2533号民事判决第三项；

二、变更大连市西岗区人民法院（2023）辽0203民初2533号民事判决第一项为：某酒店管理公司于本判决生效之日起十日内支付某集团公司自2020年5月1日-2020年10月30日止的房屋租金1,771,875元，自2022年10月31日-2023年4月30日止的房屋租金984,375元，合计2,756,250元；

三、变更大连市西岗区人民法院（2023）辽0203民初2533号民事判决第二项为：某酒店管理公司于本判决生效之日起十日内支付某集团公司违约金，具体为：以1,771,875元为基数，自2020年4月25日计算至2023年4月11日；以1,968,750元为基数，自2022年10月25日计算至2023年2月14日；以984,375元为基数，自2023年2月15日计算至2023年4月11日；前述违约金均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；

四、驳回某集团公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费21,843元（原审原告已预交），由原审原告某集团公司负担6891元，原审被告某酒店管理公司负担14,952元；二审案件受理费43,686元，由上诉人某酒店管理公司负担29,904元，被上诉人某集团公司负担13,782元。

本判决为终审判决。