71问：未通过招投标方式和未经批准的协议方式选聘物业服务人是否合法有效？

答：根据国务院的《物业管理条例》第24条第二款的规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务人。在投标人少于三个或者住宅规模较小的情况下，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务人。

因此，建设单位通过招投标方式和经区、县人民政府房地产行政主管部门批准的协议方式选聘物业服务人都是合法有效的。但问题是，对建设单位未通过招投标方式和未经区、县人民政府房地产行政主管部门批准的协议方式选聘物业服务人是否合法有效？业主是否可以以合同无效的理由拒交物业费呢？

对此，人民法院的司法判例认为，《物业管理条例》要求建设单位通过招投标方式和经区、县人民政府房地产行政主管部门批准的协议方式选聘物业服务人，只是个倡导性管理性规定，而非强制性规定。虽然有的建设单位未按要求通过招投标方式和未经批准的协议方式选聘了物业服务人，并订立了物业服务合同，但既然物业服务人已经入驻，已经为业主提供了服务，那么就应当认定合同合法有效，就应当认定合同对业主具有法律约束力，业主就应当按照《中华人民共和国民法典》第944条的规定，及时足额向物业服务人交纳物业费。

退一步讲，即便是有观点认为《物业管理条例》第24条不是倡导性规定，而是性强制性规定，但根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第16条“合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一的，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据民法典第153条第一款关于‘该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外’的规定，认定该合同不因违反强制性规定无效：（五）法律、行政法规的强制性规定旨在规制合同订立后的履行行为，当事人以合同违反强制性规定为由请求认定合同无效的，人民法院不予支持”。

再退一步讲，即便是人民法院认定合同无效，但按照合同无效的处理原则，只要物业服务人付出了劳动，业主接受了服务，业主也就不能以此理由拒交物业费。至于建设单位未通过招投标方式和未经区、县人民政府房地产行政主管部门批准的协议方式选聘物业服务人的问题，以及连带的其他问题，业主可以建议行政主管部门责令建设单位继续履行报批义务。人民法院审理案件时也可以提出司法建议，建议行政主管部门责令建设单位继续履行报批义务，并对建设单位的违法行为予以行政处罚。

因此说，企图以未通过招投标方式和未经区、县人民政府房地产行政主管部门批准的协议方式选聘物业服务人，进而导致合同无效的理由进行抗辩，进而逃避交纳物业费的观点显然是对业主的不正确引导。