91问：建设单位擅自采用协议方式选聘物业服务人将承担何种法律责任？

答：根据《物业管理条例》第24条的规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务人。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务人。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务人。

那么问题来了，对建设单位违反规定，不是通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务人，而是通过擅自采用协议方式选聘物业服务人的，建设单位将承担何种法律责任呢？

对此，《物业管理条例》第56条作出了明确回答，即：住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务人或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

由此可知，建设单位擅自采用协议方式选聘物业服务人，承担的是一种限期改正、警告和并处10万元以下罚款的行政责任，而非是一种合同无效的民事责任，更不是一种应受刑罚处罚的刑事责任。

虽然理论界、实务界对《物业管理条例》第24条第一款是倡导性规定，第二款是效力性强制性规定，违反第二款的规定，是否必然会导致合同无效有不同的认识，但人民法院在审理此类案件时，一般不会仅因为建设单位擅自采用协议方式选聘物业服务人，而否定物业服务合同的效力。