72问：未经备案的物业服务合同是否合法有效？

答：关于物业服务合同（含前期物业服务合同）是否必须备案，目前的法律对此并未明确要求，仅散见于各省市的物业管理条例中。如《山东省物业管理条例》第21条第二款和第67条第五款规定，“招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案”。“物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案”。

可见，无论是前期物业服务合同还是物业服务合同，各省市的物业管理条例都是要求备案的。但问题是，未经备案的物业服务合同是否合法有效呢？

从人民法院发布的判例看，人民法院认为，各省市的物业管理条例规定的备案制度，属于非行政许可的审批项目，系规范物业管理活动的行政管理行为。对未提报备案的物业服务企业，行政主管部门可以依据各省市的物业管理条例对其予以行政处罚，而不能据此否定物业服务合同的法律效力。

因此，逸娇君认为，只要物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定的，就不能以物业服务合同未备案的理由否定物业服务合同的合法有效，物业服务合同就应当对全体业主具有法律约束力。