商铺租赁合同解除及欠费纠纷案--华律网

律师观点分析

【基本信息】

【案件事实】

当事人情况
原告系企业管理公司（出租方），被告系个体餐饮经营者（承租方），双方于2021年12月21日签订租赁合同。

合同内容
原告将位于某市某区商业中心项目第四层商铺（面积147.6㎡）出租给被告经营餐饮，租赁期限自2022年7月1日至2025年7月1日。租金约定：

被告应在合同签订时缴纳租赁保证金25,977.6元、履约保证金14,760元。租金每3个月为一个交租期，应在每个交租期最后一个月10日前支付下期费用。

履行情况
合同签订后，被告缴纳了租赁保证金25,977.6元、履约保证金14,760元及POS机押金500元，正常经营至2024年2月29日撤场。自2023年11月1日起，被告开始拖欠租金及商业管理服务费。

合同解除争议

原告主张：被告拖欠费用且擅自撤场构成根本违约，原告于2024年3月26日寄送《合同解除通知书》，合同应于通知书送达之日解除。被告应支付欠费87,070.38元（租金55,072.52元、商业管理服务费29,520元、水电费2,477.86元）及违约金27,536.26元、律师费3,500元。
被告抗辩：撤场时已与原告协商一致，双方系合意解除，合同于2024年2月29日解除。被告缴纳的保证金40,737.6元及店内设备应抵扣欠费，抵扣后款项已结清，不存在违约，不应承担违约金和律师费。

证据情况

原告提交：《租赁合同》《商业服务管理合同》《合同解除通知书》及快递记录、委托代理合同及律师费发票、同类案件判决书等。
被告提交：与商场管理人员王X、范XX的微信聊天记录（显示原告方曾劝说被告继续经营、2023年12月30日对撤场申请书提出修改意见）、店铺注销及重新注册信息、保证金收据等。

【法院认定】

合同效力
《租赁合同》及《商业服务管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方成立租赁合同关系。

解除时间认定

欠费数额认定
被告对欠付2023年11月1日至2024年2月29日期间的租金及商业管理服务费事实无异议。根据合同约定标准（第2个租约年），法院认定：

保证金抵扣问题
法院认定租赁保证金25,977.6元、履约保证金14,760元共计40,737.6元，其性质系对被告合法使用房屋、按时缴费等义务的担保，并非违约金。在租赁关系解除时，应用于抵扣被告所欠必要费用。

关于设备折抵
被告主张店内设备已留给原告抵扣租金，但未提交双方就此达成一致的证据，原告亦不予认可。法院对设备折抵主张不予支持。

违约责任认定
被告逾期未支付租金及管理服务费用且提前撤场，已构成根本违约。虽原告提供的合同为格式条款，但被告作为完全民事行为能力人，在签订合同时应已知晓违约后果。综合考虑全国实体经济经营环境及原告实际损失，法院对原告调整后的违约金主张（2个月租金27,536.26元）予以支持。

律师费及水电费

【判决结果】

依照《民法典》第509条、第562条、第577条、第585条、第703条、第721条、第722条及《民事诉讼法》相关规定，判决如下：

诉讼费用：案件受理费1,036元（已减半），原告负担245元，被告负担791元。

【案例评析】

本案涉及租赁合同解除、保证金抵扣、违约责任等典型问题，法院裁判体现了以下原则：

合同解除时间的认定标准：在双方对解除时间有争议时，以实际撤场时间及费用结算截止日为准，而非以解除通知送达时间为准，符合权利义务相一致原则。
保证金性质的准确界定：明确租赁保证金和履约保证金系履约担保而非违约金，应在合同解除时优先抵扣欠付费用，避免出租方重复获利。
违约责任与实体经营困境的平衡：虽然被告构成根本违约，但法院在支持违约金时综合考虑了当前实体经济经营困难的客观情况，对原告主动调整的违约金标准予以认可，体现了司法的灵活性和对现实情况的关照。
证据规则的严格适用：对水电费、设备折抵等缺乏充分证据支持的诉求不予支持，强调当事人应对自己的主张承担举证责任。
格式条款的效力认定：虽然合同为出租方拟定的格式条款，但被告作为经营者未举证证明相关条款存在无效情形，法院认定其应受合同约束，维护了交易秩序的稳定性。

本案提示商业租赁双方：承租人应诚信履约，确需提前解约应签订书面终止协议；出租方在主张权利时应注意证据的完整性和送达的有效性。法院在保障出租方合法权益的同时，也通过保证金抵扣、合理认定违约金等方式避免承租人承担过重责任，实现了双方利益的平衡。