李嘉辉律师
律师观点分析
原告：叶XX，女，1971年6月出生，汉族，住台州市椒江区。
原告：卢XX，男，1967年4月出生，汉族，住台州市椒江区。
两原告共同的委托诉讼代理人：林XX，浙江X律师事务所律师。
两原告共同的委托诉讼代理人：陈X，浙江X律师事务所实习律师。
被告：台州市X置业有限公司，住所地台州市椒江区X号。
法定代表人：赵X，该公司总经理。
委托诉讼代理人：石X，该公司员工。
委托诉讼代理人：李嘉辉，浙江银祥律师事务所律师。
原告叶XX、卢XX与被告台州市X置业有限公司（以下简称X公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月30日公开开庭进行了审理。原告叶XX及两原告共同的委托诉讼代理人林XX、陈X，被告X公司的委托诉讼代理人石X、李嘉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶XX、卢XX向本院提出诉讼请求：1．解除叶XX、卢XX与X公司于2020年1月9日签订的合同编号为X的浙江省商品房买卖合同，并判令X公司向叶XX、卢XX返还购房首付款1578000元，支付自2020年1月6日起至实际履行之日止按购房贷款利率计算的利息损失，暂算至2021年1月31日，计96963.71元；支付以银行贷款数额3670000元为基数按等本递减还款法计算的自2020年2月1日起至2021年1月31日止支付给银行的购房贷款本息，暂算至2021年1月31日，计390932.03元；2．解除叶XX、卢XX与X公司于2020年9月27日签订的合同编号为X的浙江省商品房买卖合同，判令X公司向叶XX、卢XX退还车位款150000元，并支付自2020年9月27日起至实际履行之日止按购房贷款利率计算的利息损失，暂算至2021年1月31日，计2760.41元；3．X公司向叶XX、卢XX支付违约金109760元。诉讼过程中，叶XX、卢XX变更第3项诉讼请求为判令X公司向叶XX、卢XX支付违约金1500000元。事实与理由：叶XX、卢XX系夫妻关系。2020年1月9日，叶XX、卢XX与X公司签订商品房买卖合同，购买坐落于椒江区X街道X地块［该地块的国有土地使用证为浙（2018）台州椒江不动产权第XXXX号］的X号房屋及地下室X室，建筑面积287.01平方米，预售许可证号为椒售许字（2019）第X号，该房屋总价为5248000元，合同约定叶XX、卢XX应于2020年1月9日前支付首期价款1578000元，剩余房款3670000元由叶XX、卢XX申请贷款支付。叶XX、卢XX按合同约定于2020年1月6日支付该房屋首付款，并依约向银行申请个人购房贷款。2020年9月27日，叶XX、卢XX与X公司签订商品房买卖合同，约定叶XX、卢XX向X公司购买车位X号，车位价款150000元，叶XX、卢XX一次性支付了该款项。2020年11月27日，叶XX、卢XX根据X公司的通知到现场收房时发现，在宣传画册中的房屋后门没有石柱门头，而现场交付的房屋后门屹立有不在规划内的石柱门头，影响了叶XX、卢XX所购房屋的采光，给出行造成不便，按照台州当地风俗习惯，该改变对常年经商的叶XX、卢XX来说更是如鲠在喉，难以接受。叶XX、卢XX多次找X公司协商拆除门头，X公司以各种理由推脱。根据合同约定，出卖人按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证许可的内容建设商品房，不得擅自改变。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人；出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。X公司私自更改规划，也未在合同约定的期限内通知叶XX、卢XX，已然违约。根据合同约定，X公司应当自解除合同通知送达日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），自买受人付款之日起，按买受人购房贷款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，正皇公司需按照全部价款的2％向买受人支付违约金。
X公司辩称：X公司未违反商品房买卖合同约定，本案不具备约定解除条件。位于房屋后门位置的设施属于景观大门，是小区内的景观工程。总平面图作为规划许可证附图已于2018年5月经台州市自然资源和规划局审批后公布，景观工程的相关图纸不属于总平面图的组成部分，不属于规划许可证的报批事项，故本案中不存在X公司擅自变更规划许可内容的情形。本案所涉商品房买卖合同于2020年签订，在合同签订后，X公司不存在改变商品房规划用途、面积、容积率、绿地、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容的情形。X公司也从未变更过案涉景观工程施工图纸，故X公司不存在需书面通知买受人批准变更事项的情形。销售广告和宣传资料仅为要约邀请，本案中的宣传画册在画面上无文字及其他标注，仅标识楼栋号，用以展示商品房的整体布局，未就开发规划范围内的房屋及景观设施作出具体的说明和允诺，故该宣传画册不属于要约，也不构成商品房买卖合同的内容。景观设施不属于商品房买卖合同的主要内容，不影响合同目的实现，对双方权利义务无实质影响。案涉景观大门X附近，该房屋一楼西北面系卫生间，景观大门整体上未对该房屋采光造成影响，不影响房屋的正常使用，使用人的出行并未受阻。即便买受人认为X公司交付的房屋存在瑕疵，该瑕疵也远远达不到房屋使用目的不能实现的程度，不构成根本性违约。X公司已积极履行合同相关义务，于2020年11月通过竣工验收备案，并通知业主办理不动产登记，X公司不存在违反合同的事项。综上，请求法院驳回叶XX、卢XX的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
2019年12月19日，叶XX、卢XX向X公司支付200000元。2020年1月6日，叶XX、卢XX向X公司支付1378000元。2020年1月9日，叶XX、卢XX与X公司签订合同编号为X的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，约定叶XX、卢XX向X公司购买X房屋及凤祥府地下室，预测建筑面积287.01平方米，总价款为5248000元；付款方式为签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金200000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应当于2020年1月9日前支付首期房价款1578000元，剩余房款3670000元由买受人申请贷款支付；出卖人应当在2020年9月28日前向买受人交付该商品房；出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证许可的内容建设房屋，不得擅自变更，双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规划期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。2020年1月6日，正皇公司开具1578000元的浙江省增值税普通发票给叶XX、卢XX。2020年9月27日，叶XX、卢XX与X公司签订合同编号为X的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，约定叶XX、卢XX向X公司购买椒江区X地下室车位X号，预测建筑面积27.74平方米，总价款为150000元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2020年9月27日前支付该商品房全部价款；出卖人应当在2021年3月28日前向买受人交付该商品房。同日，叶XX支付给X公司150000元。叶XX、卢XX持有的宣传画册中，过道上无景观大门。现实中，过道与主路的交界处建设有景观大门，该景观大门靠近X房屋北面。
上述事实有叶XX、卢XX提供的身份证、国家企业信用信息公示系统截图、《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号为X）、《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号为X）、浙江省增值税普通发票、银行交易凭条、银行个人业务账务回单、宣传画册、照片及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，叶XX、卢XX与X公司签订的两份《浙江省商品房买卖合同（预售）》未违反法律法规强制性规定，均合法、有效。叶XX、卢XX未对X房屋及地下室、地下车位X号本身提出质量问题，而认为过道与主路交界处建设的景观大门违反了合同约定，从而要求解除合同。景观大门属于景观工程，并非叶XX、卢XX所购房屋的专有部分，叶XX、卢XX提供的X项目总平面定位图与X公司提供的项目给水管道平面布置图均不能客观反映项目的景观设计规划，故本院对该两组证据的关联性不予确认。叶XX、卢XX未能举证证明X公司交付的商品房在规划用途、面积、容积率、绿地、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准后发生变更，也未能举证证明景观大门的存在导致其无法正常使用所购商品房，其应承担举证不能的不利后果。即使案涉景观大门的存在不符合双方约定，从该景观大门对房屋使用造成的影响来看，也并不构成根本性违约，故叶XX、卢XX要求解除两份《浙江省商品房买卖合同（预售）》均缺乏依据，本院对该请求不予支持。叶XX、卢XX的其他诉讼请求均以解除上述两份合同为前提，故本院对叶XX、卢XX的其他诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告叶XX、卢XX的全部诉讼请求。
案件受理费18275元（已减半计算，原告叶XX、卢XX已预交），由原告叶XX、卢XX负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。