租赁合同纠纷案胜诉

律师观点分析

上诉人(原审原告):孙X

被上诉人(原审被告):某食品公司

被上诉人(原审被告):某委员会

委托诉讼代理人：陈X，四川XX律师

审理经过：

上诉人孙X因与被上诉人某委员会、某食品公司租赁合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院(2023)川1902民初6139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年1 月10日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条之规定，通过阅卷、调查和询问的方式进行了审理。上诉人孙X委托诉讼代理人王X，被上诉人某委员会委托诉讼代理人陈X、被上诉人某食品公司委托诉讼代理人孙X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

上诉人请求：

上诉人孙X上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审，或者改判支持孙X一审的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费、上诉费用由某委员会、某食品公司承担。事实和理由：某委员会已合法设立并备案，因经营盛华XX商业门店需要，某委员会自行成立了巴中市嘉年华电梯公寓业委会产权式商铺专委会(以下简称专委会),但并没有备案登记，所以专委会应属嘉年华业委会的内设部门，不属于合法成立的组织和机构，没有法律规定如何产生这一专委会及相应的权利和义务，也不是民间的自治组织，不能自行制定任何规则约束当事人的权利，并不能代表任何人作出决定，也不能承担法律责任。针对一审判决具体上诉事实理由如下：1.案涉房屋并非产权式商铺，而是独立外开式门市。一审中出示的房屋所有权证中的附图有明确房屋分户图，该分户图载明了案涉房屋系独立的商业门市，孙X的房屋不包含在一楼产权式商铺中，孙X的房屋商业价值也远高于产权式商铺，可以独立对外出租，独立的商业门市效益远高于产权式商铺。商业门市都是按面积计价销售的，出租门市也是按使用面积计算租金，净面积越大，每平方米租金就越高，收益也最高。一审法院将案涉商铺性质等同于产权式商铺，从而推定孙X应按产权式商铺平均分配租金，系认定事实错误。2.孙X与某委员会应当是委托代理的合同关系，不是房屋租赁的法律关系，一审法院确定案由错误。本案中系孙X与某委员会建立委托代 理关系，某委员会与某食品公司之间建立的租赁合同关系。某委员会超越孙X的委托授权范围，自行占有孙X租金的行为损害了孙X的利益；同时某委员会提交的《盛华XX一楼产权式商铺财务管理制度》(以下简称《财务管理制度》)是其自主制定，孙X出具委托之前并未公布且孙X也不知 晓，事后孙X也并未签字予以追认，租金分配方式也不合常理，一审法院认定该财务管理制度对孙X具有约束力既没有事实 依据，也没有法律依据。孙X在知晓租金未分配到位后，就一直在向某委员会主张自己的权益，要求将代收的租金全部支付给孙X，更能说明孙X并未认可该制度。3.一审法院在未穷尽法律规定的前提下直接认定孙X违反了诚信原则进而作出裁判，明显是适用法律错误。4.孙X于2023年2月就已经发出了终止委托授权通知书后，某委员会已没有权利继续代收孙X房屋的租金，后续的租金收取权利应当由孙X行使，某食品公司应向孙X支付租金。

被上诉人辩称：

被上诉人某委员会辩称，一审法院审理程序合法，认定 事实清楚，适用法律和判决结果正确，请求二审法院驳回孙X

的全部上诉请求。被上诉人某食品公司辩称，某食品公司已经按照合同约定履 行了租金支付的义务，即租金支付至2024年4月30日，不存在 欠付房租的情形，故孙X要求某食品公司向其支付租金没有事实依据。

一审认为：

一审法院认为：孙X作为盛华XX一楼产权式业主之一，在原管理经营公司经营困难之际，其同全体业主一致同意成立新的业主委员会并下设商铺管理专委会，同意由商铺专委会代表业主统一招租，统一经营。且孙X是招商组成员、专委会委员，其应当知晓业委会、专委会成立的宗旨，统一经营的模式及收益分配的方案，其中途要求按面积另计算租金，自行收取租金并且不承担各项分担义务，有悖于其他商铺业主的意思，违反了诚实信用的民事原则，故对其诉请，一审法院不予支持。

二审查明：

二审审理查明，2023年4月17日，盛华XX一楼业主群中业 主刘X发出消息：各位代表，拟定于5月4日(假期最后一天) 下午三点在盛华XX五楼召开会议，请大家安排好假期行程，按时 参加，最好不要缺席。4月29日，业主赵XX发出消息：今天下 午三点钟，专委会成员在盛华XX5楼召开会议，将通报3月份收 支情况、招商情况，研究过渡期后自主经营期间的管理、收益分配等重大问题。希望业主们主动前来参加，大家的事大家管。2022年5月4日专委会会议记录记载：参会人员为专委会成 员、部分业主代表，会议记录中同时记载“6月份争取把 3、4、5 月的收益分配出去，按投资额分配”。2023年1月2日专委会会议记录中记载，周X老公参加会议，并提出意见：“同意减免一至二个月，不同意关门。门市公摊少，位置好，收益分配应倾斜。”2023年2月23日专委会会议记录载明讨论周X提出终止授权委托事宜。在盛华XX一楼业主群中，有业主多次发出租金分配方式，孙X母亲代表孙X作为该业主群的成员，并未在业主发出租金分配方式后，对该租金分配方式提出异议。2022年7月8日，业主发出盛华XX一楼产权式商铺财务管理制度讨论稿，并要求业主在10日内提出修改意见，周X亦未提出异议。周X代孙X于2022年6月27日、2022年10月8日收取了两笔租金，收取租金后至孙X2023年2月11日发出《终止收取委托告知书》期间，孙X未提供证据证明其对租金分配方式提出了异议。孙X在出具授权委托书之时，知晓其商铺会与盛华XX一楼其他商铺整体经营。二审审理查明的其他事实与一审法院认定的事实相同，本院予以确认。

本院认为：

本院认为，关于案涉商铺的性质问题，因孙X在向专委会出具授权委托书之时，已明确知晓其所有的商铺会与盛华XX一楼 其他商铺整体经营，孙X出具授权委托书后，某委员会已 将孙X所有的商铺与盛华XX一楼其他商铺连通使用，与一楼商 铺进行了统一打造、统一经营，现目前孙X的商铺已由某委员会出租给某食品公司用于经营糕点，租赁期限至2027年，而孙X的商铺仅仅系某食品公司所租赁使用面积中的小部分，不论孙X的商铺在性质上属于独立门市还是产权式商铺，均不 能改变案涉商铺已由某委员会与一楼其他门市连通使用并出租给某食品公司的事实。关于收益分配方式问题。孙X明知案涉商铺会与盛华XX一楼其他商铺连通使用，统一打造、统一经营，那么在统一经营过程中，必然会产生一定的支出，孙X作为专委会成员其理应知晓商铺统一经营的模式以及收益分配方案，即使孙X事前不知晓收益分配方案，在盛华XX一楼业主群中，业主多次发出了收益分配方式，孙X母亲代表孙X作为该业主群的成员，并未在业主发出收益分配方式后对该收益分配方式提出异议，也未对业主发出盛华XX一楼产权式商铺财务管理制度讨论稿提出修改意见，在第一次收取了收益后长达半年时间内并无证据证明孙X对收益分配方式提出了异议，应当认定孙X知晓并认可现有的收益分配方式。现孙X主张要求按照其商铺面积自行收取租金、不承担统一经营过程中的支出，其理由不能成立孙X授权专委会签订租赁合同，在整个授权委托事项中代为签订、变更、终止案涉商铺的租赁合同应是委托的主要事项，而代为管理物业、收取租金等其他委托事项仅是附随于出租商铺的委托事项，现嘉年华业主委员会按照孙X的授权，已将孙X所有的商铺连通其他商铺一起一并出租给某食品公司使用至2027年，委托事项已经完成，孙X对于收益分配方式明知且认可的情况下，在前述租赁期限内，应按照现有的收益分配方式继续履行，孙X认为应由其自行向某食品公司收取租金的理由不能成立。

裁判结果：

驳回上诉，维持原判。