陈X律师代理的房屋租赁合同纠纷案胜诉！

律师观点分析

原告：巴中XX公司

被告：赵X

委托诉讼代理人：陈X，四川XX律师。

审理经过：

原告巴中XX公司与被告赵X房屋租赁合同纠纷一案，于2021年8月2日起诉来院。本院受理后，依法由审判员王显强独任审理，于2020年8月30日公开开庭进行了审理。原告巴中XX公司法定代表人郭XX及其委托诉讼代理人牟XX，被告赵X及其委托诉讼代理人陈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：

原告巴中XX公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法解除原告巴中XX公司与被告赵X于2020年1月6日签订的《裕博国际食品城租赁经营合同》；2、判令被告赵X立即退还原告巴中XX公司给付的搬迁补偿款50000元；3、判令被告赵X暂定支付房租费40950元及物管费2800元（实际金额计算至搬离为止）；4、判令被告承担违约金20万元；5、判决被告承担本案全部诉讼费及其它费用。事实及理由：2020年1月6日，原告巴中XX公司与被告赵X签订《裕博国际食品城租赁经营合同》，合同载明位置及面积：65平方米，租期2年（自2020年1月6日至2022年1月5日止），给予免租1年，房租费按35元/平方米/月收取。同时原告一次性给予被告搬迁补偿费5万元，以银行转账回执视为支付搬迁补偿依据。原告与被告签订合同后，原告于2020年1月6日转账支付被告搬迁补偿费5万元，随即被告进场安装了XX开始经营水果批发。但在2020年5月中旬，被告带头离开裕博市场，私自又在尖山XX市场摆摊经营水果，很少到裕博市场经营，公司多次要求其履行合同义务，但被告敷衍应付几天，又不见踪影。截止2021年7月6日欠房租费18个月×35元/平方米/月×65平方米=40950元；清洁费14个月×200元/月=2800元。按合同约定：1、被告在租赁期内无正当理由连续停业七日以上的，原告有权解除合同并有权向被告追偿10万元违约金；2、被告（包括家人及合伙人）必须在裕博市场固定经营二年，不能在其他市场另设摊位或门市。若一经查出或同行商家举报，原告有权向被告追偿10万元搬迁补偿违约金。综上所述，为维护原告正当合法权益，遵循最基本的诚实信用原则，依据所签订的租赁合同，被告应当按约定退给原告搬迁补偿费5万元、违约金20万元、房租费：35元/平方米/月×65平方米×18个月=40950元及清洁费：14个月×200元/月=2800元（暂定计费时间为：2020年1月6日至2021年7月6日，以实际退还门市另行计算）。共计金额293750元。特诉至法院。

被告辩称：

被告赵X辩称，1、关于诉讼请求部分。原告主张了五条诉请，第一条是“判令依法解除原告巴中XX公司与被告于2020年1月6日签订的《裕博国际食品城租赁经营合同》”。解除合同的方式有两种，一种是协商解除，第二种是法定解除。本案原、被告签订的合同中没有设置合同解除的条款，诉前原告也没有主动与被告协商解除合同，故，不适用《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定的协商解除；法定解除合同需符合法定条件：根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条，现《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。除（一）、（五）条外，被告没有明确表示或以自己的行为表明不履行债务，且在合同履行中原、被告之间并没有形成债务，更谈不上原告经催告后被告仍不履行的情形。履行合同中，被告自始至终忠诚履行，哪怕半年内亏损10万余元，后来连连亏损，到现在生意冷落，人员流动赶不上农村小院户，但为了给原告拉人气，仍然坚守门市，没有违约情形，也不存在双方合同目的不能实现。所以，原告主张解除合同的请求不应得到支持。关于诉请第二条，要求被告返还搬迁补偿款5万元。根据租赁经营合同第四条第三项约定：“出租人一次性给予承租人搬迁补偿费5万元，以银行转账回执视为支付搬迁补偿依据”。可见，只要承租人与出租人发生租赁关系，有搬迁到租赁场地的事实，出租人应当无条件地支付搬迁费5万元，合同条款中也没有设置在什么条件下可以返还，本着契约精神和民事法律诚信原则，原告不得以任何理由对已经赠与的补偿费主张返还。关于诉请第三条，要求被告赵X暂定支付房租费40950元及物管费2800元（实际金额计算至搬离为止）。根据合同第四条租金及交付时间、方式的约定：一、租金为每年交付。二、承租人若购买原告二期项目建设的门市，按均价3200元/平方米优惠价格购买。提前竣工使用的，自使用之日起自动终止本合同，由出租人收回本租赁物，不承担任何费用。若承租人不购买二期门市，出租方给予承租方免租期一年，第二年租金按35元/平方米/月收取。租金按年收取，下一年租金在到期前一个月交付。不难看出，承租人是否交纳租金，取决于是否购买原告开发的二期门市。如果原告开发的二期门市符合法定的出售条件，可以依照合同约定，向承租人发出是否购买的征求意见函或者要求。只要承租人有意购买，不涉及本合同项下的门市租金，若不购买二期门市，依约承担第二年租金，第一年免租。关键是截止现在为止，被告方没有收到原告的购买门市的任何要约和征求意见函。原告现在无依无据地请求被告支付租赁费于法无据。被告有意购买二期门市，待买卖条件具备随时预订合同，愿意缴纳一定的定金或预订金。物管费被告不欠分文。故，诉请的第三条不应得到支持。关于诉请第四条，请求判令被告承担违约金20万元的问题。合同第十一条承租人的违约责任。该条共五款，第一款涉及不按约定交纳租金，前面已阐述，不符合。第二款是商铺交付后未开业或无理由连续停业七日以上，出租人有权解除合同并有权向承租人追偿10万元违约金。这种约定是否公平，是否符合契约精神，被告且不谈，被告没有该款约定的违约情形，因属于批发业务，不需天天自己摆摊零售，被告父亲在成都住院期间亲自护理过没有在店内看守是事实，况且作为连连亏损的门市，包括一连串的门市一天到晚少有几个人来往，关几天门也是正常的，不属于无正当理由，没有减损原告的权益和增加原告的负担。第五款承租人（包括家人及合伙人）必须在本市场固定经营二年，不能在其他市场另设摊位或门市。若一经查出或有同行商家举报，出租人有权向承租人追偿10万元搬迁补偿违约金，同时承租方承诺为合同诈骗，追究其法律责任。从条款设置上可以理解为限制经营条款，类似于一个人一个家庭只能在一个地方设立门市，这种约束本身无效。承租人应当作限缩解释，是指承租人个人；家人也不能作扩大解释，只能指与承租人共同生活的家里人。被告认为，合伙人如果扩大经营，有利发展，不损害本合同相对人的利益是不能限制经营场地的，违背善良风俗的条款自始无效。尽管如此，本案被告均无前面的事实。所谓“追偿10万元搬迁补偿违约金”前提必须是自己已经付出了10万元的搬迁补偿金，可本案原告为了招商给商家赠与过5万元搬迁补偿费，而不是10万元。向有过错方追偿也得要符合法定要件，原告并没有代被告向第三人偿付搬迁补偿费，何来追偿？后面甚至约定由“承租人承诺为合同诈骗，追究其法律责任”的无效条款，按我国刑诉法规定，当事人自己认为有罪，未经法院审理不得认定其有罪。声称：承租人承诺为合同诈骗，追究其法律责任，简直可笑。该条诉请20万元的违约金不知如何计算得来？被告更无违约事实。原告不从如何增加人流量，如何振兴场地，如何协调政府出台优厚政策上下功夫，反而想方设法出台制约条款约束商家，尽早会出现乱象。这样的合同条款尽早不会留住商家。关于诉请第五条，判决被告承担本案全部诉讼费及其它费用，一是主张不明确，全部诉讼费包括哪些费用？其他费用又包括哪些呢？这种不明确的主张立案审查时就应当释X。诉讼费是根据当事人的过错由人民法院直接确定，不属于诉讼请求的范围，规范的民事诉状不需要表述诉讼费的负担。且被告无违约也无过错，不需要负担诉讼费，更不说其他费用了。二、关于事实与理由部分。原告为了振兴XX，向被告和若干商家作出承诺支付搬迁费5万元并免租金一年，将被告本在江北XX经营若干年水果批发且连年赢利，拉笼到现在租赁场地。可一进该场地，开初的巴人图热闹，人来人往还可以，哪知不到三个月，便门前冷落，不说批发没人上门，零售还不够生活费，短短的时间便亏损10多万元，多次向原告提出想方设法增加客流量，可原告方绞尽脑汁也想不出好的办法来。大家这样冷冷清清的度过。被告依约受赠原告5万元搬迁补偿费是事实，但安装XX设备就4万多，上下班不方便还投资买车辆，投资和收益简直不成正比。原告诉称被告在尖山XX市场摆摊经营水果不成事实，被告本是水果批发商，不可能天天坐等商家，与家人商量后由家人在批发部等顾客，被告本人出去发宣传单、打广告、宣传，去过尖山XX市场是事实，帮助分家立业的妻弟彭X传授过摆摊设点的经验也是事实，因内弟没有经营经验传授些经营理念是正常之事，被告并没有在该市场独立摆摊经营，也许原告看到过被告去过该市场发生了误会而已。诉称被告在尖山XX市场摆摊经营，在现有市场敷衍应付不成事实。被告依约履行义务，需要购买二期的门市，只是等待原告开发竣工后签订意向合同，不符合欠交房租费的条件，清洁费也不欠付。同时被告没有无正当理由连续停业的现象，需向被告主张违约金20万元的事实和理由均不成立。综上所述，原告的起诉既无客观事实也无法律事实，被告一定会信守承诺，继续履行合同。按我国法律规定，一方当事人出现重大违约，若不能采取补救措施，方才解除合同承担违约责任或赔偿损失；违约损失的范围不超过订立合同预见到的利益。本案中被告没有违约，也谈不上补救措施，更无从谈及违约或赔偿损失。请求人民法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。

本院查明：

经审理查明，2020年1月6日，以出租人巴中XX公司为甲方，承租人赵X为乙方，双方签订《裕博国际食品城租赁经营合同》，载明：本合同所指商铺位于裕博农产品市场1幢106、108号，形式为商铺。面积为建筑面积，按市场划行归市要求经营用途仅限水果批发销售。双方约定商铺租赁期限为二年，自2020年1月6日起至2022年1月5日止。租金及交付时间、方式：承租人若购买巴中XX公司二期项目建设的门市，按均价3200元/平方米优惠价格购买。提前竣工使用的，自使用之日起自动终止本合同，由出租人收回本租赁物，不承担任何费用。若承租方不购买二期门市，出租方给予承租方免租期一年，第二年租金按35元/平方米/月收取。租金按年收取，下一年租金在到期前一个月交付。出租方一次性给予承租人搬迁补偿费5万元，以银行转账回执视为支付搬迁补偿依据。承租人的违约责任：一、未按约定交纳租金，按应缴纳租金的20%向出租方支付违约金。经催告后在10日内仍未交纳的，出租人有权解除合同并有权向承租人追偿10万元违约金；二、商铺交付后未开业或者在租赁期内无正当理由连续停业七日以上的，出租人有权解除合同并有权向承租人追偿10万元违约金。三、未经出租方书面同意，将商铺转租他人的，出租人有权解除合同，并有权向承租人追偿10万元搬迁补偿违约金。四、因过错造成商铺严重毁损的，承担赔偿损失的责任；五、承租人（包括家人及合伙人）必须在本市场固定经营二年，不能在其他市场另设摊位或门市。若一经查出或有同行商家举报，出租人有权向承租人追偿10万元搬迁补偿违约金，同时承租方承诺为合同诈骗，追究其法律责任等内容。在合同尾页另注“原江北水果市场39家商户，若有15户从XX公司搬走，赵X立即搬走并且不负法律责任。”郭XX在该处盖有私章。

2020年1月6日，原告巴中XX公司向被告赵X个人账户转款人民币5万元，当天，被告赵X书立领款单一张，载明领到水果市场搬迁补偿费5万元。

被告赵X租赁门市后，在此经营水果批发，并建有冻库。

2020年12月14日，巴中XX公司张贴“告知书”，载明：裕博水果商户：你与巴中XX公司签订了《裕博国际食品城租赁经营合同》，合同中第十一条承租人违约责任约定：承租人（包括家人及合伙人）必须在本市场固定经营二年，不能在其他市场另设摊位或门市。若一经查出或有同行商家举报，出租人有权向承租人追偿10万元搬迁补偿违约金，同时承租方承诺为合同诈骗，追究其法律责任。根据合同约定：承租方在租赁期内无正当理由停业七日以上的，出租人有权解除合同并承租人退回5万元搬迁补偿款，并有权向承租方追偿10万元违约金。同时，承租方违约，出租方有权按35元/平方米/月收取2年房租费。特别提示：部分水果商被“羊儿客”所牵，其目的是得到更大的非法收入，将会是伙同团体诈骗犯罪行为，将会受到法律严惩制裁。同时若XX公司二期工程投资商受到困惑延误工期，将承担无限连带责任及法律责任。在此，公司将以告知书告知大家，望你们诚实守信，履行合同约定的义务。本告知书以本公司工作人员书面交送并录像送达给你们。

2021年7月18日，巴中XX公司工作人员短信向被告赵X送达“你与XX公司签订了租赁合同从事水果经营。但在履行合同过程中，你已严重违背了合同中约定的各项条款。请你于2021年7月22日前按照合同的各项条款遵守履行，否则公司将在本月随即向法院申请诉讼。本告知按合同中所留电话联系方式发送视为有效送达”。现原告巴中XX公司以被告赵X违约为由，起诉来院。

巴中XX公司工作人员立据收到赵X2020年10月25日至2021年7月25日XX的水、电费、清洁费、服务费。

庭审中，原告举出2021年7月29日9时、2021年8月1日6时45分、2021年8月2日15时22分、2021年8月3日9时8分、2021年8月4日6时57分、2021年8月5日7时42分、2021年8月6日10时55分拍摄的门市照片及监控录像，用于证明被告在原告市场连续七日以上无正当理由停业；另举出被告在尖山XX市场经营的照片，用于证明赵X在尖山XX市场经营。被告对该证据未予认可，称不能达到原告的举证目的，所监控的门市并不是连续24小时的监控照片，且监控门市不是被告所经营的门市；不能证明照片中的人物系被告赵X，并不能证实具体地点，不能证实被告在尖山XX市场以赵X本人名义进行经营。

本院认为：
本院认为，原告巴中XX公司与被告赵X签订的《裕博国际食品城租赁经营合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订合同后，原告如约向被告提供了承租的门市，被告亦将XX、门市等搬迁至在原告处租赁的门市进行批发经营。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告称被告已于2020年5月中旬带头离开裕博市场，私自在尖山XX市场摆摊经营，据此主张解除合同，要求被告返还搬迁补偿款并承担违约责任，原告虽提供了监控录像、连续七日停业的照片以及照片等证据，但原告所举出的照片均是在起诉前后所收集，且收集时间、程序存在异议，不能据此否认被告自2020年10月25日至2021年7月25日在原告开办的市场经营用去水、电费、清洁费、服务费已向原告交纳的事实，原告的证据不能证明被告离开裕博市场存在违约的情形，就原告主张的解除合同、返还搬迁补偿款、承担违约责任的主张，本院不予支持。就原告主张的给付房租费，双方在合同中约定“若承租方不购买二期门市，出租方给予承租方免租期一年，第二年租金按35元/平方米/月收取。租金按年收取，下一年租金在到期前一个月交付”，案涉门市租期二年，第一年免租，第二年租金应在合同到期前一个月一次性交付，现给付时间尚未达到，原告以违约为由主张租金，于法与事实不符，本院不予采信。就被告辩称的承租人有意购买二期门市，不涉及合同项下的门市租金，属被告对合同的理解错误，无论承租人是否有意购买二期门市，只有在租赁合同期间内，二期门市提前竣工交付使用的，承租人才享有免费使用现租赁物的权利，否则，无论承租人是否购买二期门市，均应支付房屋租金。
裁判结果：
依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告巴中XX公司的诉讼请求。