案外人执行异议之诉

律师观点分析

律师观点：该判决已经生效

原告（执行案外人）：陈某

委托诉讼代理人：刘海娜，陕西益图律师事务所律师。

被告（申请执行人）：陕西某建设有限公司

第三人（被执行人）：西安某房地产开发有限公司

原告陈XX诉称：请求判决停止对XX·XX天下X幢X单元XX层XX号房屋的强制执行，并解除查封扣押。2012年8月15日,陈XX与西安XX公司签订《商品房买卖合同》,购买西安XX公司开发建设的XXXX天下第X幢X单元X层X号房屋，建筑面积115.2㎡，房屋总价576000元,并对房屋的付款方式及交房时间等作出相关约定。签约当日，陈XX向西安XX房地产开发有限公司支付首期款296000元,剩余购房款28万元办理银行按揭贷款，交房期限为2013年12月31日之前。2018年5月9日，陈XX从法院查封房产的公告得知因陕西XXX建设有限公司与西安XX房地产公司施工合同纠纷一案,法院查封了陈XX购买的涉案房屋。2018年5月，陈XX提出案外人执行异议申请。2016年7月21日，XX天下2号楼和4号楼取得了商品房预售许可证。法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，作出（2019）陕01执异273号民事裁定书，驳回陈XX的执行异议申请，现提起执行异议之诉，要求支持其诉讼请求。

被告XXX建设公司辩称，陈XX提交了其与XX房地产公司签订的《商品房买卖合同》，且已付房款296000元，但未提交证据证明涉案房屋已登记在其名下或者涉案房屋购买合同已在房屋管理部门备案登记。自2017年4月11日西安市灞桥区人民法院保全查封涉案房屋至今，涉案房屋仍为被执行人世纪熙源房地产公司的财产。陈XX主张观澜天下小区2-XXXXX号房屋归其所有，与事实不符。陈XX提供的《商品房买卖合同》记载，买受人分两次支付28万元、296000元，但陈XX提供的收款收据显示世纪熙源房地产公司收到陈XX房款2万元、276000元，该收款收据显示的付款金额与合同约定的付款内容不一致。陈XX除上述收款收据外，无其他证据证明该房款行为的实际发生。陈XX未实际入住，未证明其名下无其他住房，也未证明其已支付足额购房款。陈XX未能证明其所购房屋与（2017）陕0111财保3号民事裁定、（2017）陕0111执保11号协助执行通知书及（2018）陕01执704号执行裁定查封的房屋系同一标的物。因此，西安市中级人民法院对涉案房屋的查封符合法律规定，陈XX无充分证据证明其作为买受人的权利符合最高人民法院关于排除执行的规定，陈XX要求解除对涉案房屋的查封，没有法律依据，应当予以驳回。

第三人XX述称，同意原告陈XX的诉讼请求和事实、理由。

经审理查明，申请人XXX建设有限公司与被申请人XX房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出的西仲裁字（2017）第259号裁决：该裁决已经发生法律效力，因XX房地产公司未履行法律文书确定的义务，XX建设公司于2018年3月27日向本院申请执行，本院于2018年3月29日立案受理。

执行过程中，本院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定：一、查封被执行人XX房地产公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目天下XXXX的 77套房产(预售证号:201XXXX);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，本院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。陈XX作为案外人向本院提出执行异议，主张本院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼12002室房产为其所有，请求解除查封。本院经审查认为，陈XX虽在查封之前已签订书面买卖合同，但未支付全部房款，在人民法院查封之前未合法占有该涉案房产，且涉案房产至今未办理过户登记手续，仍登记在被执行人世纪熙源房地产公司名下，故陈XX主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持,本院于2019年5月16日作出(2019）陕01执异273号执行裁定：“驳回案外人陈XX的执行异议申请。”陈XX不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。

另查，西安市灞桥区人民法院依法于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源房地产公司位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。本院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。

再查，本院在执行异议审查期间进行现场勘查，涉案查封的房屋已装修，经本院向陈XX核实，陈XX称2018年8月自行更换门锁并进行装修，现已入住。

又查，2012年8月15日,陈XX与西安XX公司签订《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）,约定陈XX购买西安XX公司开发建设的XX?XX天下第2幢1单元XX层XX号房屋，建筑面积115.2㎡，房屋总价576000元,付款方式为分期付款，2012年8月15日支付首付款296000元,剩余购房款28万元办理银行按揭贷款，交房期限为2013年12月31日之前。陈XX提交的收款收据及银行流水等显示，陈XX于2012年8月13日向西安XX公司支付定金2万元，2012年8月15日支付房款276000元，2017年9月19日支付房款84000元，2017年11月21日支付房款5万元，共计支付购房款43万元。陈XX提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，陈XX名下无其他住房。

以上事实，有西安仲裁委员会西仲裁字（2017）第259号裁决书、本院（2018）陕01执704号之六执行裁定书、本院(2019）陕01执异273号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据及庭审笔录等在卷佐证。

本院认为，本案为陈XX对本院作出的(2019）陕01执异273号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，陈XX对本院查封的位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源房地产公司是涉案项目的房地产开发企业，陈XX与西安XX公司在本院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；陈XX支付了超过50%的购房款；根据陈XX提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，陈XX名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，陈XX对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：

不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋。

案件受理费100元，由被告陕西XXX有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院

案情回顾：2008年5月9日原告在内的77多位买受人收到由西安市中级人民法院发出的查封公告，买受人的房屋被法院冻结。原因是开放商欠建筑商的工程款。原告于2008年5月17日向西安市西安市中级人民法院执行局提起执行异议申请。该申请被西安市西安市中级人民法院执行局予以驳回。按照法律规定，原告向执行局所在的同级人民法院提起执行异议之诉，在经过原告和代理律师的共同努力，西安市中级人民法院最终做出了不得执行该涉案房屋的裁决。该裁决已经生效。

律师点评：本案属于因为开发商拖欠建筑商的工程款导致房屋被查封的典型案例。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，二十八条规定以及据最高人民法院（2002）16号“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第二条明文规定。房屋买受人的生活消费全优于建筑工程商的工程有限受偿权。在买受人房屋被查封后应保留相关证据在15日之内向执行法院申请执行异议申请，如果申请被驳回可以向执行法院的同级人民法院提起执行异议之诉！