XX公司与雷X案外人执行异议之诉二审民事判决书

律师观点分析

上诉人XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人雷X、第三人XX公司（以下简称XX公司）案外人执行异议之诉一案，不服XX市中级人民法院（以下简称西安中院）XX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人XX公司委托诉讼代理人南X、刘X，被上诉人雷X委托诉讼代理人张X、刘X到庭参加诉讼。原审第三人XX公司经本院传票传唤。无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求，1、撤销XX号民事判决书，改判上诉人有权继续对位于XX市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋进行强制执行。2、请求被上诉人承担本案一审二审诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定被上诉人缴纳房款超过50%的事实错误。根据被上诉人雷X提交的收款收据显示2014年3月16日收到被上诉人XX小区X-1XXX2室房款28000元；2014年11月7日收到被上诉人XX小区X-1XXX2室房款137315元；2016年7月3日收到被上诉人XX小区X-1XXX2室房款91544元。但是在其提供的第二笔流水显示其于2014年11月7日向C公司转账支付137315元。由此可见，被上诉人第二笔款项并非支付给第三人XX公司，其于2014年11月7日向C公司支付的137315元不应当认定为购房款。被上诉人提供的收款收据有造假的可能，且其第二笔的款项不能认定为购房款。被上诉人涉嫌与第三人串通逃避债务，损害上诉人合法权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的50%；根据上述法律规定可知，已支付的价款超过合同约定的50%才有排除执行的可能，但是被上诉人给第三人的付款并未超过50%，因此，其无法排除执行。综上，上诉人认为，一审法院对于被上诉人已付房款金额认定错误，被上诉人雷X不能排除被上诉人对涉案房屋的执行。

雷X辩称，其支付的9万余元是购房款，是受XX公司指定转给C公司的，共计支付给XX公司购房款256859元，XX公司给其出具了收款收据。其所购房屋的总房款为457718元，已支付的购房款占总房款的56%，已经超过了50%。其名下无其他用于居住的房屋，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，雷X所购案涉房屋符合上述司法解释的规定，应当对案涉房屋解除查封。

XX公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。

雷X向一审法院起诉请求：1、停止对熙源·XX小区2幢1单元16层02号房屋的强制执行，并解除查封；2、诉讼费由XX公司、XX公司负担。

一审法院认定事实，XX公司与XX公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出XX号仲裁裁决，该裁决已发生法律效力。后因XX公司未履行上述生效裁决确定的给付义务，XX公司向西安中院申请强制执行。执行过程中，该院于2018年11月26日作出XX号之六执行裁定，裁定：查封被执行人XX公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源XX小区包括涉案的2幢1单元16层02号房屋在内的77套房产(预售证号:201XXXX），查封期限为三年。2018年11月27日，西安中院向XX市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。雷X作为案外人向该院提出执行异议，主张查封的位于XX市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·XX小区2幢1单元16层02号房产为其所有，请求解除查封。执行异议裁定审查认为，雷X虽在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部房款，但其在人民法院查封之前未合法占有涉案房，且涉案房产至今未办理过户登记手续，雷X主张涉案被查封房产现登记在XX公司名下，雷X主张涉案查封的房产为其所有，并排除执行的异议理由不能成立，依法不予支持。西安中院于2019年5月16日作出(2019）陕01执异262号执行裁定，裁定：驳回案外人雷X的执行异议请求。雷X不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。

另查，XX市灞桥区人民法院依法于2017年1月20日作出XX号民事裁定，于2017年4月11日作出XX号协助执行通知书，查封了被执行人XX公司位于XX市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源XX小区的77套房产。本院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。XX公司就涉案熙源·XX小区2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。本院在执行异议审查期间，经本院现场勘查，涉案查封的房屋已装修。

又查，2014年3月20日，雷X与XX公司签订《商品房买卖合同》，约定购买XX公司位于XX市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积111.47平方米，单价为4106.2元/每平方米，总金额为457718元。XX公司向雷X出具收款收据载明收到雷XXX小区X-1XXX2室房款情况如下：2014年3月16日出具《收款收据》（N0.XXX）载明收到雷X28000元，2014年11月7日出具《收款收据》（N0.XXX）载明收到雷X137315元，2014年3月16日出具《收款收据》（N0.XXX）载明收到雷X200859元，2016年7月3日出具《收款收据》（N0.XXX）载明收到雷X91544元。雷X提交的XX市不动产信息档案管理中心出具的《XX市房屋情况查询结果证明》显示，雷X及其丈夫刘XX名下无其他住房。雷X已于2016年7月3日收房，对案涉房屋已装修入住。

一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，雷X就位于XX市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

根据本案查明的事实可知，XX公司是涉案项目的房地产开发企业，雷X与XX公司在本院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；雷X支付全部的购房款；根据雷X提供的XX市不动产信息档案管理中心出具的《XX市房屋情况查询结果证明》显示，雷X名下无有效房产信息。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，雷X对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行位于XX市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋。

本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人雷X对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，能否阻却对案涉房屋的执行。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，首先，被上诉人雷X与XX公司于2012年3月20日签订《商品房买卖合同》，约定购买熙源·XX小区2幢1单元16层02号房屋，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。雷X支付了全部房款，XX公司也已交付了房屋。在此之后，XX市灞桥区法院于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了被执行人XX公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源XX小区的77套房产，其中包含被上诉人雷X购买的房屋。西安中院于2018年5月9日依法公告查封了上述77套房产。事实上，法院查封案涉房屋均在被上诉人雷X与XX公司签订合法有效的买卖合同之后。第二，被上诉人雷X支付给XX公司房款共计457718元，其中137315元是受XX公司的指定打入陕西XX公司账户中，XX公司给雷X出具了购房款收据，证明该款项实质是雷X支付的购房款。上诉人XX公司主张该款项并非支付的购房款无事实依据，本院不予支持。第三、雷X提交的XX市不动产信息档案管理中心出具的《XX市房屋情况查询结果证明》，是否足以证明雷X在XX市辖区内没有住房。上述司法解释中，对于“买受人无其他用于居住的房屋”应理解为买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。按照民事诉讼谁主张、谁举证的证据规则，雷X所举证据足以证明其在XX市辖区内没有住房，所购买案涉房屋是为满足基本居住需要。故上诉人主张雷X所举证据无法证明所购案涉房屋是唯一住房的理由缺乏证据证明，不能成立。被上诉人雷X对案涉房屋享有物权期待权，该权利优先于债权人XX公司对XX公司享有的普通债权，足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。

综上所述，上诉人XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。