段*均、韩*英等与何*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告：段*均，男，1974年7月27日出生，汉族，住四川省彭州市。

委托诉讼代理人：李大春，四川思创远卓律师事务所律师。特别授权。

原告：韩*英，女，1975年10月5日出生，汉族，住四川省资中县。

委托诉讼代理人：李大春，四川思创远卓律师事务所律师。特别授权。

被告：何*，女，1987年3年12日出生，汉族，住四川省射洪县。

委托诉讼代理人：张映，四川杰邦律师事务所律师。特别授权。

委托诉讼代理人：殷志兴，四川杰邦律师事务所律师。特别授权。

原告段*均、韩*英与被告何*房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。段*均、韩*英共同的委托诉讼代理人李大春与何*的委托诉讼代理人张映到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

段*均、韩*英向本院提出诉讼请求：1.解除段*均、韩*英与何*于2015年5月26日签订的《房屋买卖合同》【合同编号：ＣＤＲＸ（000204）】；2.本案诉讼费用及其他相关费用由何*承担。事实与理由：段*均、韩*英于2015年5月26日将位于成都市青羊区房屋以500000元价格卖给何*并签订《房屋买卖合同》【合同编号：ＣＤＲＸ（000204）】。该房属单位安置房，有按揭贷款、无产权，故双方至今未办理相关手续。在2017年3月23日发布的《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，编号为成办发［2017］10号，其情形已构成情势变更。依据《城市房地产管理法》第三十八条：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”段*均、韩*英至今未取得房屋物权，对该房不享有处分权，因此该合同目的不能实现。为维护段*均、韩*英合法权益，故恳请判如所请。

何*辩称：该房屋的性质属于商品房，而非其他房屋，成都铁路地区旧城改造中心于2011年签订的商品房买卖合同已经明确载明该房屋性质为商品房，段*均、韩*英取得该房屋的方式是买卖；段*均、韩*英与何*之间的买卖合同有效。2015年5月26日,段*均、韩*英、成都瑞星房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，2015年5月30日,段*均、韩*英与何*就案涉房屋办理了房屋买卖公证，是双方对房屋买卖关系的进一步确认，是双方真实的意思表示；案涉房屋已于2015年5月30日交付给何*,何*合法使用至今；何*按照合同约定履行相应义务，何*在签订房屋买卖合同后，办理房屋买卖公证前,依约支付首付款300000元，基于诚实信用原则,段*均、韩*英也应按照合同约定履行义务；该房屋符合办理产权条件，何*也多次催促段*均、韩*英办理产权证书，段*均、韩*英一直怠于办理；案涉房屋的交易时间为2015年5月，不属于成都市二手房买卖限购政策的限购对象。

经审理查明，2011年12月5日，段*均、韩*英（共同作为买受人）与成都铁路地区旧房改造中心（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：段*均、韩*英以295775.8元的价格购买位于青羊区房屋，该商品房的房屋建设方式为：普通商品房，以公积金贷款的方式付款。

2015年5月26日，段*均（作为甲方、出卖方）与何*（作为乙方、买受方）及成都瑞星房地产经纪有限公司（作为丙方、居间方）共同签订《房产买卖合同》，主要约定：甲方将位于成都市青羊区房屋以500000元价格卖给乙方。乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金20000元，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款。首付款280000元乙方在2015年6月5日前支付甲方。余款200000元乙方通过担保公司办理担保贷款支付，即由贷款银行直接划付甲方。甲方于2015年6月30日前腾房并由乙方收房。甲方有以下任何一种行为的视为甲方违约：甲方无故或正当理由提出不出售此房；甲方拒绝办理过户或担保手续相关资料、证明或提供的相关资料不实，需到场时，拒不到场。合同尾部“补充条款”处还以手写方式约定：若遇国家或银行政策变动时间依次顺延；甲方配合乙方在2015年6月5日前到公证处做公证；丙方有义务和责任办理过户流程；甲方承诺乙方在产权证下来后30个工作日到房产管理中心办理过户程序。

2015年5月29日，段*均向何*出具《收条》一张，载明收到何*购买青羊区苏坡辖区黄土村27-2-0106房屋的首付款300000元。

2015年5月30日，段*均、韩*英（均作为甲方）与何*（乙方）签订《预约合同》，主要约定：甲方承诺将案涉房屋按合同约定的条件转让给乙方，并保证待合法取得该房屋所有权证后按本合同约定过户给乙方。房屋转让价款为500000元。乙方分两次支付购房款，第一笔300000元(含购房定金20000元)乙方在签订本合同当日支付给甲方。剩余房款200000元双方同意乙方通过按揭贷款的方式，由银行放款给甲方。甲方应当按照与房地产公司签订的商品房买卖合同的约定办理或督促开发商及时办理该房屋的产权登记手续，甲方在取得该房屋产权证后的15个工作日内通知乙方并协助乙方办理产权过户手续。同日，四川省成都市蜀都公证处出具（2015）川成蜀证内民字第12582号公证书，对前述段*均、韩*英与何*签订的《预约合同》进行了公证。

另：1.2011年12月5日，案涉房屋进行了商品房买卖合同签约备案，备案号1592698，备案于段*均、韩*英名下。

2.段*均、韩*英（共同作为借款人、抵押人）与中国银行股份有限公司成都锦江支行（以下简称中行锦江支行）签订《个人住房公积金借款合同》（未注明签订时间），约定由段*均、韩*英从中行锦江支行处办理抵押贷款，用于向开发单位支付购买案涉房屋的购房款。

3.2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发出《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，通知扩大成都市住房限购的范围，其中在包括青羊区在内的11区范围内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。本案庭审中，何*确认其现不符合上述限购政策中关于在青羊区购房的资格要求，但段*均、韩*英亦确认在双方签订案涉《房产买卖合同》时上述限购政策尚未出台。

4.段*均、韩*英陈述，案涉房屋的开发商已经张贴公告可以办理分户产权，其也已向开发商提交了办理产权的资料，但目前尚未办下来。

5.根据何*提交的其与段*均的短信记录和电话录音。其多次催告段*均办理案涉房屋的产权手续，并愿意配合。

以上事实有段*均、韩*英及何*的身份（户籍）信息、《房产买卖合同》、《个人住房信息查询记录》、《个人住房公积金借款合同》、《商品房买卖合同》、（2015）川成蜀证内民字第12582号公证书、《收条》、《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》、短信记录和电话录音等证据及当事人陈述等在案为证。

庭审中，段*均、韩*英还向本院提交了标题为《限购前已交购房款但没打合同怎么办？成都市房管局解答》的新闻报道，该新闻报道下载打印自人民网四川频道新闻栏目，其中成都市城乡房产管理局对“谢某拥有一套住房，尚未取得产权证，又将房屋出售给周某，私下签订了买卖合同，且周某支付了购房款，购房人周某能否办理交易手续？”的问题答复为：“不能。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让。”段*均、韩*英拟以此证明未依法领取权属证书的房屋，不得转让。何*对此不予认可，认为该办法属于管理性规定不会导致买卖合同无效。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明力在本院认为部分结合其他事实一并进行认定。

本院认为，何*与段*均及韩*英签订的《房产买卖合同》和《预约合同》均系双方真实的意思表示。现段*均、韩*英主张：其尚未取得案涉房屋物权，对案涉房屋不享有处分权，根据根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”的规定，案涉房屋买卖合同的合同目的不能实现。对此本院认为，首先，上述《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的相关规定系管理性规范而非效力性规范，故未取得权属证书的房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉房屋买卖合同是合法有效的合同；其次，上述《房产买卖合同》及《预约合同》签订后，何*按约履行了合同约定的付款义务，并多次要求段*均及韩*英按约履行过户义务并明确表示愿意配合过户，而段*均及韩*英在案涉房屋已经符合办理分户产权条件的情况下，至今未履行合同义务配合何*办理房屋过户手续，故段*均及韩*英既不具有合同约定的单方解除权，亦无权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定行使法定解除权,故对段*均、韩*英的上述主张本院不予支持。段*均、韩*英还主张，根据2017年3月23日发布的《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，案涉房屋买卖合同构成情势变更，无法继续履行。对此本院认为，案涉房屋买卖合同签订且开始实际履行的时间均早于成都市于2017年3月开始执行的二手房买卖限购政策，案涉房屋买卖合同的履行并无政策限制，段*均、韩*英主张的情形不符合情势变更原则的构成要件，故对其该项主张，本院亦不予支持。另外，段*均、韩*英还提出案涉房屋系单位安置房，有按揭贷款。本院认为，段*均、韩*英未能提交有效证据证明案涉房屋存在不能对外过户转让的法定阻却事由，其相关主张无事实依据，故本院不予支持。

综上，段*均、韩*英关于解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求无合同及法律依据，本院不予支持。

综上，段*均、韩*英的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

驳回段*均、韩*英的全部诉讼请求。

案件受理费100元，由段*均、韩*英负担。