律师观点分析
原告松原市住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）诉被告王XX、李XX、扶余市农村信用合作联社（以下简称扶余XX）、吉林省XX公司（以下简称XX公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张X、许X，被告王XX、李XX,被告扶余XX的委托代理人杨X，XX公司的委托代理人熊XX到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。
原告公积金管理中心向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告公积金管理中心与被告王XX之间签订编号为【2010】年松字【169】号总第【7077】《住房公积金个人购房借款合同》；2、判令四被告立即偿还贷款115469.63元并支付至还清贷款日相应利息及罚息（利息自2015年12月起按月利率3.2255‰计收且以月利率3.2255‰为基数加收50%罚息）；3、在四被告不能给付上述款项时，对被告提供的抵押房屋进行拍卖、变卖，实现抵押权；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：王XX与李XX系夫妻关系。2010年4月1日，公积金管理中心与王XX、李XX签订【2010】年松字【169】号总第【7077】《住房公积金个人购房借款合同》，约定王XX向公积金管理中心借款人民币20万元，用于购买位于松原市宁江区XX房屋，借款限期10年，每月等额本息还款2012.60元。王XX所在的单位即被告扶余XX在借款合同保证人处盖章表明愿意承担连带保证责任。2010年3月26日，原告与被告王XX、XX公司签订《住房公积金借款保证合同》，约定被告XX公司为此笔贷款承担连带担保责任，同时被告王XX、李XX以其共同所有的坐落于松原市宁江区XX房屋为此笔借款提供抵押担保，并办理预购商品房抵押权登记，登记证号为松房预宁字第201XXXX2275号。原告依约放款后，初期被告依约履行还款义务，但自2015年12月起被告未能按照约定履行还款义务，截止2018年8月，尚欠原告本金76306.23元，利息9905.78元，罚息6078.72元，以上共计85332.68元，贷款本金余额39163.40元，且累计已超过六个月，故提起诉讼。
被告王XX、李XX辩称，借款事实存在，还不上贷款，同意对抵押房屋实现抵押权。
被告扶余XX辩称，原告向我单位主张保证责任已超过保证时效，根据《担保法》第三十二条“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起两年。”王XX自2015年12月起未支付贷款本息，截止开庭日已有两年零十一个月，在此期间内原告从未向我单位主张过过权利，根据担保法的上述规定，我单位应免除担保责任，因此原告对我单位主张的保证责任诉求不成立。
被告XX公司辩称，这笔借款应担由被告王XX、李XX的工资偿还，不足部分对抵押物拍卖偿还，余下不足部分同意与扶余XX偿还。
经审理查明：王XX与李XX系夫妻关系，王XX系扶余XX的信贷员。2010年4月1日，公积金管理中心与王XX、扶余XX签订编号【2010】年松字【169】号总第【7077】《住房公积金个人购房借款合同》，主要约定王XX向公积金管理中心借款20万元，用于购买松原市XX公司开发的位于松原市宁江区XX房屋，借款限期10年，自2010年4月1日至2020年4月1日（实际放款日与到期日以借据为准，借款借据为本合同附件，与本合同具有同等法律效力），贷款月利率为3.225‰，逾期利率按执行利率上浮50%，还款方法为等额本息还款法，即在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2012.60元,扶余XX自愿为该笔借款提供连带责任保证，保证责任范围为本合同项下借款本金、利息、罚息以及实现债权的费用，保证担保期限自本合同签发之日起生效，至借款人偿还或保证人代偿全部借款本息及费用，自动失效。合同第十二条第一款第四项约定“在本合同有效期内，如借款人连续三个月付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期”。同时，王XX、李XX用其所购买的位于宁江区XX房屋，其编号为220XXXX080003-64-903号住宅楼房为上述借款设定抵押担保，并办理了产权预告登记，预告证号为松房预宁字第201XXXX2275号。抵押财产的担保范围包括借款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权费用。另查明，公积金管理中心与王XX、XX公司签订编号为吉鸿城DB【2010】年公字【03037】号总第【7671】号《住房公积金借款保证合同》，合同约定鸿城置业担保为王XX的上述借款提供连带责任保证，保证金额为20万元，保证期限自本合同生效之日起至借款合同履行期限届满之日后六个月。公积金管理中心按约定于2010年4月1日向王XX发放借款20万元。在借款期限内，此笔借款利息给付截止日为2015年11月31日，现尚欠本金80127.96元。因王XX、李XX未按合同约定履行给付义务，故而成讼。
上述事实，有原、被告在庭审笔录中的确认陈述及提供的个人购房借款合同、商品房买卖合同、预告商品房抵押权预告登记证书、住房公积金借款保证合同等书面证据在卷为凭，经法庭举证，被告质证、认证，本院予以确认。
本院认为，公积金管理中心与王XX、扶余XX、XX公司之间签订的《个人购房借款合同》以及《住房公积金借款保证合同》，是合同当事人真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，为有效合同。公积金管理中心按合同约定向王XX履行了发放借款义务，王XX未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，在履行给付义务的同时应承担相应的违约责任，同时，按照双方所签借款合同违约条款的约定，王XX的违约行为已具备合同的法定解除条件，故公积金管理中心要求提前解除合同，要求王XX偿还剩余贷款本金及利息的请求，予以支持。王XX、李XX以其购买的房产为其借款设定抵押担保，公积金管理中心在到期债权不能得到清偿时有权请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿实现抵押权，故对其要求以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿实现抵押权的请求，予以支持。另外，关于扶余XX辩称的，已经超过保证时效不同意承担连带保证责任问题，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案中，扶余XX是对王XX整笔借款承担连带担保责任，最后一期债务的履行期限为2020年4月1日，故扶余XX的保证期间应该是自2020年4月1日起计算两年，至2022年4月1日。因此对扶余XX上述辩解不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、解除原告松原市住房公积金管理中心与被告王XX于2010年4月1日签订【2010】年松字【169】号总第【7077】《住房公积金个人购房借款合同》（该合同中抵押条款除外）。
二、被告王XX、李XX于判决生效后立即给付原告松原市住房公积金管理中心借款本金80127，并自2015年12月1日起至给付之日止按逾期利率（按执行利率3.225‰上浮50%）计算支付利息（具体数额以公积金系统数据为准）。
三、被告王XX、李XX不履行本判决第二项确认的给付义务，原告松原市住房公积金管理中心对被告王XX、李XX设定的抵押物（坐落于松原市宁江区XX，预购商品房抵押权预告登记证号为松房预宁字第201XXXX2275号）依法进行拍卖、变卖，以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿，其价款超过债权数额的部分归被告王XX、李XX所有，不足部分由被告王XX、李XX继续清偿。
四、上述抵押权实现后，不足以清偿上述债务时，由被告扶余县信用合作联社和吉林省XX公司共同承担连带清偿责任。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1305元，由被告承担。
如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。
许迪律师