许迪律师
律师观点分析
上诉人王XX因与被上诉人宋XX租赁合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初3805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人王XX的委托诉讼代理人许X，被上诉人宋XX及其委托诉讼代理人佟XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王XX上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持王XX全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由宋XX负担。事实与理由：2010年1月11日，王XX在松原市XX公司购买静安XX园第1幢105号房屋。宋XX是松原市XX公司（以下简称XX公司）的法定代表人，宋XX为了开办XX公司，与王XX达成《房屋租赁合同》，使用静安XX园1幢105号房屋。其在使用期间欠付2年租金及多年物业费用，王XX依法维权。一审法院未全部保护王XX的诉讼请求是错误的。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。结合本案，双方租赁情形完全符合该法律规定，应确定双方之间租赁关系存在。2011年9月，双方签订了《房屋租赁合同》，宋XX虽以自己名义承租王XX房屋，但目的是作为开办XX公司经营场所使用。宋XX抗辩已转让公司，没有有效证据证明，宋XX一直使用该房屋的事实是存在的。2.双方签订的《房屋租赁合同》第六条、第七条约定，承租方不得转租转借承租房屋。宋XX陈述2013年1月份将房屋转租，违背合同约定，应承担违约转租的责任。一审中，宋XX提出转租经过王XX认可，未提供任何证据予以证明，宋XX一直占有使用该房屋，租金义务应由宋XX承担。3.书面《房屋租赁合同》的（四年）承租期内，每年九月宋XX均如期汇入王XX账户租金，王XX基本未与宋XX有当面接触或电话联系。合同即将到期前一个月，王XX在宋XX公司员工处，协调房屋继续承租以及租金即将涨价等相关事宜。是宋XX的公司员工如期将下一期房租9万元汇入王XX账户，双方形成口头租赁合同关系。但2016年9月至2018年9月，房屋一直由宋XX占有使用，却未履行支付租金义务。一审法院认为“在2015年9月23日《房屋租赁合同》到期后，租赁费已涨到9万元，王XX所述过程前后矛盾”是错误的。王XX认为，2015年9月在宋XX公司员工宋X帮助下，与宋XX达成9万元的租金合意。2016年9月后，王XX一直没有联系上宋XX，而是直接拨打XX公司办公电话，无法继续主张年租金9万元，仅按年租金8万元主张2年租金16万元。况且，王XX享有自愿放弃部分利益的权利，法院不能因此作为不保护王XX诉请的理由。4.一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》条款，认为主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。一审庭审中，王XX已提供大量的书证、证人等，对宋XX实际使用承租房屋的事实承担了举证责任，充分证明双方存在事实上的租赁关系。特别强调的是，宋XX向王XX交纳的3,000元承租保证金，仍然在王XX处，宋XX从未向王XX主张返还，足以证明王XX已履行举证义务。宋XX仅口头陈述，对其转租行为王XX知情，并得到王XX认可，但并未提供有效证据证实，宋XX应承担举证不能的不利后果。而且，宋XX自认2016年9月至2018年9月均由“次承租人”承租，证明王XX的房屋一直由宋XX或“次承租人”占用，王XX理应收取房租。王XX的房屋一直被占用无人返还，既然一审法院否认其转租的事实，则应认定宋XX一直占有使用该房屋，且宋XX未能提供所谓“次承租人”具体情况。通过一审法院调查，王XX的房屋于2011年交付给宋XX使用，至2018年10月王XX强行收回，宋XX对此无异议，认可未主张返还房屋的事实存在，也认可未向王XX主张3,000元租房保证金，只是抗辩不应由其承担租金，应由XX公司受让方孙XX承担支付义务，但根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题规定》第二条第一款规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。基于此，现有证据证明，XX公司法定代表人仍为宋XX，该公司登记的经营场所仍为争议房屋位置，无法证实宋XX是否将权利转让给孙XX，不应追加孙XX为本案当事人。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判保护王XX的全部诉讼请求。
宋XX辩称，应当驳回王XX的上诉请求。宋XX已于2013年将房屋转租，因宋XX将XX公司权利、义务全部转让给了孙XX，同时该房屋转租给了孙XX，宋XX提供了与孙XX的《转让合同》《转账凭证》，转租是经过王XX认可的，王XX爱人孙XX见到孙XX，三方一起商量转租事宜，宋XX实际仅支付王XX一年租赁费及物业费，之后一直由“次承租人”孙XX交纳。王XX明知此事，现将风险恶意转嫁宋XX。一审阶段，宋XX提供孙XX（XX公司）员工宋X的电话录音，证实合同到期后，是孙XX的XX公司员工以其公司名义支付王XX2015年9月至2016年9月期间的9万元租赁费用，孙XX开办的XX公司使用一段时间后，孙XX的儿子又使用房屋开办了科技公司等事实。需要强调一点，发生欠租是王XX怠于行驶权利、未及时要求解除合同造成的，与宋XX无关。况且，宋XX与XX公司是两个独立的法律主体，现宋XX虽仍为XX公司法定代表人，但因工商部门无法办理变更登记造成的，宋XX实际并非法定代表人，已将公司权利义务全部转让给宋XX，不应承担支付租金的义务。综上，请求二审法院依法予以公正判决。
王XX向一审法院起诉请求：1.宋XX立即给付王XX房屋租赁费用16万元（2016年9月23日至2018年9月23日）及自2016年9月24日起至给付之日止按欠付房租日万分之一给付滞纳金，并按中国人民银行同期贷款利率给付利息；2.宋XX支付欠付的物业费19,686元及滞纳金；3.本案诉讼费由宋XX负担。
一审法院认定事实：1.2011年9月23日，本案双方当事人签订一份《房屋租赁合同》，约定：王XX将自有的坐落在宁江区静安XX房屋出租给宋XX使用。租赁期限共计4年，王XX从2011年9月23日将出租房屋交付宋XX使用，至2015年9月23日收回。租赁期满，王XX有权收回出租房屋，宋XX应如期交还。宋XX如要求续租，则须在租赁期满1个月前通知王XX，经王XX同意后，重新订立租赁合同。该房屋及场地租金为捌万元整；租金支付期限为年交；租金支付方式为现金；宋XX需要向王XX支付信誉保证金3,000元。在房屋租赁期满时，如未有拖欠各项税费及已履行第五条规定，王XX将信誉保证金返还宋XX。第五条规定为：在租赁期间房屋所产生的水、电、取暖及其他税、费等相关费用由宋XX承担。租赁期满合同自然终止。2.合同签订后，双方按合同履行，王XX将房屋交付给宋XX使用，宋XX用涉案房屋开设松原市XX公司。2019年8月22日工商信息档案显示法定代表人为宋XX。3.2013年1月16日，宋XX将松原市XX公司股份转让给孙XX。宋XX称在股份转让的同时，宋XX、孙XX、孙XX（王XX丈夫）就涉案房屋租赁进行协商，王XX知道宋XX的转租事实并同意按原租赁合同继续履行，孙XX当庭予以否认。4.现王XX主张2016年9月23日至2018年9月23日租金，王XX称合同到期后，双方虽未继续签订租赁合同但宋XX支付2015年9月23日至2016年9月23日租金，王XX提供的银行转账凭证载明2019年9月25日，宋X名下账户转给孙XX9万元。宋X为松原市XX公司工作人员，宋XX提供与宋X录音一份，证实宋XX已经不再租赁涉案房屋。5.王XX提供松原市XX公司证明一份，证明涉案房屋2013年1月1日至2018年12月31日共欠物业费19,686元，每年物业费为3,281元，但王XX并未明确物业费滞纳金数额或标准。6.经法庭调查询问，租赁合同中约定的房租为8万元，租赁合同到期后房屋的使用与租赁费调整是与谁协商。王XX称打到贷款公司的座机，公司的工作人员称要请示领导，王XX的条件是要求签订合同并每年涨1万元租金。7.经法庭调查询问，王XX收回租赁房屋过程，孙XX称“因王XX每年冬季都去海南，催要租金都是与贷款公司工作人员接洽处理，2018年10月的某一天，王XX的证人通知说租赁的房屋有人开门，王XX到现场但并不认识这个人，这个人把钥匙交回来了，但房租没有要回来。
一审法院认为，双方当事人之间签订的《租赁合同》已经于2015年9月23日到期，合同约定租赁期满合同自然终止；如果宋XX要求续租则必须在租赁期满1个月前通知王XX，经王XX同意后，重新订立租赁合同。现王XX主张，合同到期后宋XX仍然实际使用涉案房屋，双方仍然存在事实上的租赁关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”，现王XX对双方于2015年9月23日至2018年9月23日之间存在租赁关系负有举证责任。王XX提供银行流水显示2015年9月23日至2016年9月23日的租金为9万元，且交纳租金的并非宋XX。经法庭调查，王XX称合同到期涨租金、租赁物收回，均不是与宋XX协商，虽然租赁物用于松原市XX公司办公使用，但王XX系与宋XX个人签订的《房屋租赁合同》。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。对于证据的审核应当依照法定程序全面、客观，依据法律的规定，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断”，王XX起诉主张2016年9月23日至2018年9月23日租金16万元，年租金标准为8万元，按王XX提供的银行流水及当庭陈述在2015年9月23日租赁合同到期后涉案房屋的租赁费已经涨到9万元，王XX所述过程前后矛盾。故，王XX要求被告承担2016年9月23日至2018年9月23日期间租金及滞纳金的诉讼请求，不予支持。另外，宋XX称在租赁期限内转租他人一事经王XX许可，除宋XX陈述外，并未提供证据且王XX不予认可，故在双方租赁合同期内的物业费应当由宋XX承担。经核算，2013年1月至2015年9月23日物业费合计9,022.75元（3,281元÷12×33），因王XX所称物业费滞纳金并未提供具体数额或标准，不予保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第六十三条规定，判决：一、宋XX于本判决生效后立即给付王XX租赁期间（2011年9月23日至2015年9月23日）的物业费9,022.75元；二、驳回王XX的其他诉讼请求。案件受理费1,947元，由王XX负担1,922元，宋XX负担25元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.2010年1月11日，王XX在松原市XX公司购买静安XX园第1幢105号房屋；
2.宋XX是松原市XX公司的法定代表人，该公司成立于2012年1月18日营业期限至2022年1月17日，注册资本为3,000万元。XX公司营业状态为在营；
3.工商档案查询信息（2019年8月22日）记载，宋XX现仍为该公司的法定代表人；
4.宋XX为设立XX公司，欲使用王XX所有的静安XX园第1幢105号房屋作为经营场所，2011年9月23日与王XX签订了一份《房屋租赁合同》，约定：第一条：王XX将自有的坐落在宁江区静安XX园第1幢105号房屋出租给宋XX使用。第二条：租赁期限共计4年，王XX从2011年9月23日将出租房屋交付宋XX使用至2015年9月23日收回。租赁期满王XX有权收回出租房屋，宋XX应如期交还。宋XX如要求续租，则需在租赁期满一个月前通知王XX，经王XX同意后重新订立租赁合同。第三条：该房屋及场地租金为8万元整，租金支付期限为年交……宋XX需向王XX支付信用保证金3,000元，在房屋租赁期满时，如未有拖欠各项税费及已履行第五条规定，王XX将信誉保证金返还宋XX。第五条：（4）宋XX未按规定的时间、金额交纳租金，宋XX有权追索欠款，并按年租金每天千分之一元向宋XX收取滞纳金，过期不还租赁物，除补缴租金外，宋XX还应承担违约责任；（5）在租赁期间房屋所产生的水、电、取暖及其他税、费等相关费用由宋XX承担。第六条：未经王XX同意，宋XX不得转租转借承租房屋。第七条：租赁期满合同自然终止。第八条：在租赁期间内，宋XX擅自将承租房屋转给他人使用的，王XX有权责令停止转让行为，终止租赁合同。并要求宋XX承担违约责任。本合同期满时，宋XX未经王XX同意，继续使用承租房屋的，王XX有权要求宋XX承担违约责任；
5.王XX收到2011年9月至2016年9月共5年租赁费合计41万元，其中：2011年9月至2015年9月签订书面合同期内房屋租赁费4年×8万元=32万元；2015年9月至2016年9月签订口头合同期内房屋租赁费1年×9万元=9万元，该9万元系XX公司员工宋X于2015年9月25日转至孙XX账户。
6.宋XX称，已于2013年1月6日将其设立的XX公司的权利、义务全部转让给孙XX，与孙XX签订《股权转让协议书》《补充协议书》前，宋XX已经告知了王XX，将要把房屋转租给孙XX，王XX夫妇是同意的。对此，王XX予以否认。
7.王XX称，宋XX为了开办XX公司，占有、使用其房屋共7年之久。宋XX的XX公司支付5年房屋租赁费用，2016年9月至2018年9月欠付租赁费应当为2年×9万元=18万元，但其自愿放弃部分权益，向宋XX主张2年×8万元=16万元房屋租赁费用。
关于此点，宋XX提供XX公司员工宋X的电话录音，欲证明争议房屋实际使用人为孙XX及其儿子，内容为：“宋XX：后期你们公司不干的时候，据我了解孙XX儿子在那儿做什么科技公司……宋X：是，是叫一个科技公司……宋XX：后期孙XX房费这块儿是和孙XX谈还是和他儿子谈……宋X：他应该一直是和孙XX谈……”王XX认为，宋X是宋XX开办的XX公司员工，且有理由怀疑孙XX亦是宋XX员工，其代表宋XX、XX公司履行合同义务，交纳房屋租赁费。
关于此点，王XX提供证人松原市XX公司员工吴XX出庭证实，欲证明争议房屋2016年9月至2018年9月争议房屋实际使用人为宋XX，内容为：我是开发公司员工，与王XX是邻居，我与宋XX认识，王XX经常去海南，2016年之后，让我帮着留意房子什么时候有人，宋XX使用房子办XX公司，断断续续没有人，2018年我告诉王XX开门了……2011年至2016年之前我能看见宋XX，具体时间记不清楚，我不经常去宋XX的公司，我与宋XX熟悉，其他人不认识……
本院认为，宋XX为开办XX公司，租赁王XX所有的静安XX园第1幢105号房屋作为经营场所，并与其签订一份《房屋租赁合同》，现该公司仍处于在营状态，且法定代表人仍为宋XX。该份《房屋租赁合同》于2015年9月23日期满后，XX公司的员工宋X又于2015年9月25日向王XX支付下一年的房屋租赁费用9万元，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，交纳房费的行为视为达成口头《房屋租赁合同》，建立不定期租赁的民事法律关系，争议双方对上述事实均无异议。现，争议双方就王XX房屋2016年9月至2018年9月是否被占有、使用以及占有、使用主体发生分歧。王XX认为，宋XX的XX公司一直使用至2018年9月。宋XX认为，已于2013年1月将XX公司权利义务让与给孙XX，孙XX用其房屋前期开办XX公司，后期开办科技公司。本案争议焦点为：1.2013年，宋XX将争议房屋转租，王XX是否知情。经查，2011年宋XX与王XX签订的《房屋租赁合同》约定：“未经王XX同意，宋XX不得转租转借承租房屋”，宋XX称2013年1月份与孙XX签订《股权转让协议》《补充协议书》前，已经通知王XX及其爱人，现王XX否认，宋XX对此应承担举证责任，但宋XX对此仅为陈述，并未举证证明其辩解主张真实，应承担对己不利的后果责任，无法认定王XX明知宋XX将房屋转租；2.2016年9月至2018年9月王XX争议房屋是否被占用。经查，宋XX提供一份宋X的《录音光碟》以及《文字整理资料》，从该份《文字整理资料》文意分析，并结合宋XX在一审法院开庭过程中的陈述，能够认定宋XX对2016年9月至2018年9月，王XX的房屋被占用的事实是认可的。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”，就本案而言，王XX将房屋提供给承租人使用，就应当享有收取租赁费用的权利；3.支付房屋租赁费主体如何认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，如前所述，王XX是否同意宋XX转租，仅有宋XX陈述，并无证据支持，按照民间交易习惯，如出租人同意转租，应与“次承租人”签订书面合同，王XX否认存在“次承租人”，而宋XX未提供王XX与孙XX的书面合同，宋XX的辩解不符合常理及交易习惯。且王XX认为，无论孙XX亦或宋X，均受雇于宋XX，系代替宋XX履行交付XX公司租赁房费的义务。退一步讲，无论宋XX是否将XX公司转让给孙XX，其二人均系内部转让关系。证人吴XX证实，2016年之前在争议房屋见过宋XX。现工商档案显示，XX公司法定代表人仍系宋XX。一系列证据可以形成清晰的证据链条，可认定宋XX作为XX公司的法定代表人，宋X或孙XX代表XX公司与王XX建立了房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”，依据上述法律规定以及合同相对性的民法理论基础，宋XX作为合同相对人应承担实际占用房屋期间的租赁费用。4.房屋支付标准如何认定。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，依据上述法律规定以及王XX诉讼请求，宋XX应按照年租金8万元标准，支付王XX2年×8万元=16万元房屋租赁费。另，宋XX与孙XX、宋X之间的关系，属于另一法律关系，宋XX可依法另案诉讼。
综上所述，王XX的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项规定，判决如下：
一、维持吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初3805号民事判决第一项，即：宋XX于本判决生效后立即给付王XX2011年9月23日至2015年9月23日物业费9,022.75元；
二、撤销吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初3805号民事判决第二项，即：驳回王XX的其他诉讼请求；
三、宋XX于本判决生效后十五日内立即支付王XX2016年9月份至2018年9月份房屋租赁费16万元。
宋XX如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1,947元、二审案件受理费3,894元，合计5,841元，由王XX负担1,841元，宋XX负担4,000元。
本判决为终审判决。