王辉律师
案情简介
2016年1月12日，张x与王x在xx中介公司的居间介绍下签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（下称房屋买卖合同）、《买卖定金协议书》及《补充协议》，约定张x购买王x所有的位于北京市xx区xx号房屋（下称涉案房屋），房屋价款为人民币198万元，定金为人民币5万元。合同签订后，张x依约交纳了定金，但王x并未按照约定履行义务。5月3日，王x要求变更尾款的支付方式为直接打款至其个人账户，否则房子就不卖了，至今其亦未履行相关义务。为维护自身合法权益，张x将王x、xx中介公司及xx银行诉至法院，请求判令：1、王x继续履行房屋买卖合同及《补充协议》，继续履行内容进行明确：按照合同约定张x向王x通过理房通方式支付93万元用于解除房屋抵押，一月后支付100万元，王x配合办理过户手续；2、王x按照合同约定支付违约金5125元（2016年5月1日起，按照合同约定，以5万元为基数，每日万分之五计算，暂计算至2016年11月22日）。
王x辩称，不同意张x的诉讼请求。依照合同约定，张x第一笔款项是2016年3月30日支付93万元，第二笔是2016年5月5日支付，张x并没有支付；办理房屋抵押权解抵押过程xx中介公司称要收取费用，我方不同意解抵押了，xx中介公司不收取费用，我可以办理；在签订买卖合同过程中房屋中有承租人，但是合同中没有写，房屋现在仍在出租中，承租人提出行使优先购买权。
xx中介公司述称：同意张x的诉讼请求。理房通公司并非本案主体，按照该公司规定，如双方签署了理房通资金托管协议张x支付的93万元在过户前是无法提前支取的，希望张x直接支付至法院用于解抵押，违约金与我公司无关；合同中没有体现有租户情况，我公司需要核实，目前我公司未收到租户要求优先购买，也没有收到相关的诉讼，我公司认为其放弃了优先购买权。
xx银行述称：我行不清楚买卖协议，如果需要解抵押，需要还清所有钱款，钱款交至法院，我行需要生效判决。具体钱款数额我行需要核实。
法院判决结果
一、原告张x与被告王x继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；
二、原告张x于本判决生效后十五日内，向第三人xx银行清偿被告王x因位于北京市xx区xx号房屋所欠该支行的贷款及利息（金额以第三人xx银行核算为准）；
三、上述第二项履行完毕后十日内，第三人xx银行协助原告张x办理位于北京市xx区xx号房屋的抵押权解除手续；
四、上述第三项履行完毕后十五日内，原告张x支付被告王x剩余购房款（以193万元减去上述第二项中第三人xx银行支行核算金额）；
五、上述第四项履行完毕后十五日内，被告王x应协助原告张x办理位于北京市xx区xx号房屋的所有权变更登记手续，将上述房屋所有权变更登记至原告张x名下；
六、被告王x于本判决生效后十五日内赔偿原告张x违约金5125元。
律师解析
二手房买卖律师王辉认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，各方签订的房屋买卖合同、《补充协议》等文件系各方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的相关规定，合法有效，应当遵守。双方约定房款的交纳方式为理房通托管，被告应当配合办理理房通托管的手续，但被告并未如约办理，导致后续条款无法实际履行，应当承担违约责任，原告主张的违约金合法合理，法院予以支持。被告以需交纳费用作为拒绝签署理房通托管手续的理由依据不足，法院对此不予采信。现原告要求继续履行合同，在法院释明的情况下，房屋抵押权人xx银行同意原告代为清偿债务以消灭抵押权，原告亦同意一次性支付剩余购房款，法院不持异议，法院对原告要求继续履行合同并办理房屋过户手续的诉讼请求予以支持。关于被告所称涉案房屋处于出租状态，承租人主张优先购买权一节，被告并未提交充分证据对此予以证明，法院不予采信。
律师提示
房产律师王辉，专业代理二手房买卖、房产继承、夫妻共同房产分割、借名买房、房屋产权确认、拆迁安置等纠纷案件。在长期的房产纠纷法律事务中积累了大量司法实践经验，通过上述案例，王辉律师提示根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，否则将承担违约责任。