延迟交房近三年，法院判决合同无效

律师观点分析

• 案情简述

2017年6月，吴某、程某向房地产公司支付购买某广场1层的某间商铺定金50000元。双方签订买卖合同一份，约定：出卖人将案涉商铺出售给买受人，总价人民币508999元，已支付定金50000元，买受人于2017年7月前向出卖人支付剩余价款258999元，余款250000元向贷款机构申请贷款支付；出卖人应在2018年10月前向买受人交付商铺。2017年7月，吴某、程某支付首付款208999元。后两人向银行贷款250000元，银行于2017年11月将该笔贷款发放至房地产公司银行账户。程某每月均按约定向银行偿还贷款。截止2021年5月，房地产公司仍未交付案涉商铺。期间二人向房地产公司多次要求履行合同义务未果，因此二人发起诉讼。

• 我方辩词

房地产公司的违约行为导致合同目的不能实现，构成根本违约，应当解除双方商品房买卖合同，合同约定案涉商铺交付时间为2018年10月，但至今仍未能进行交付，已构成根本违约，不适用迟延交付的解除权期间限制。案涉商铺未经过竣工验收，案涉商铺的消防也属于不合格工程，构成履行不能，只能解除合同。

• 判决结果

1.解除吴某、程某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》；

2.解除吴某、程某与银行签订的《个人购房担保借款合同》；

3.房地产公司于本判决书生效后十日内退还吴某、程某首期购房款258999元，并支付占用该款期间的利息损失；

4.房地产公司于本判决书生效后十日内退还吴某、程某已经偿还给银行的贷款本金和利息；

5.房地产公司于本判决书生效后十日内向银行偿还吴某、程某就《个人购房担保借款合同》剩余未还的贷款本金、利息、罚息等；

6.吴某、程某于本判决书生效后十日内配合房地产公司办理买卖合同备案、不动产预告登记和抵押登记的注销手续；

7.驳回吴某、程某的其他诉讼请求。