租用商铺碰上二房东 律师帮助要回押金和补偿金

律师观点分析

原告：刘某，

委托诉讼代理人：龙凤，湖南日月明律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵清燕，广东诚公（龙华）律师事务所律师。

被告：陈某

原告刘某（以下简称原告）与被告陈某（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龙凤到庭参加了诉讼。被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《门面租赁合同》；2、被告退还原告已支付的租赁押金20000元，并按年利率6%的标准，自起诉之日起支付资金占用利息损失至清偿之日止；3、被告支付装修损失70000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年，原告为开店做生意而寻找一处合适的门面，找到被告，其有门面转租。双方协商一致后，于xx年xx月xx日签订《门面租赁合同》，约定原告承租位于xx区，租赁期限自xx年xx月xx日起至xx年xx月xx日止，每月租金11500元，押金20000元。同时，双方还约定如被告无法履行合同到xx年xx月xx日，则需赔偿原告装修款70000元。合同签订后，因被告与其转租的上一个承租方的合同暂未到期，因而又与原告定于xx年xx月xx日交付租赁商铺。之后，原告向被告支付了租赁押金20000元，还向上一个承租方支付了转让费。合同履行期间，租金按季度支付，原告每季度均足额支付了租金。然而xx年底，该商铺业主冯某多次找到原告，声称被告违反租赁合同约定，其要收回房屋，或要求原告直接支付租金。被告一直拒绝出面解决。xx年xx月，该业主通知原告，因被告违反合同约定且拖欠租金，已于xx年xx月xx日解除了与被告的租赁合同，要求原告搬离房屋。原告无奈之下，只能与该业主签订新的《门面租赁合同》，继续承租涉案房屋。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。

被告未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

xx年xx月xx日，原、被告签订《门面租赁合同》一份，约定：被告将位于xx区出租给原告；租赁期限为xx年xx月xx日起至xx年xx月xx日止；租金为每月11500元；原告需支付押金20000元；如被告无法继续履行合同期限到xx年xx月xx日，需赔偿装修款70000元；并就双方其他权利、义务金进行了约定。《门面租赁合同》签订后，原告实际自xx年xx月xx日起开始使用合同所涉商铺，并向被告支付了押金20000元及截至xx年xx月的租金。

另查明，本案所涉商铺业主系案外人冯某。该业主因与被告房屋租赁合同纠纷，于xx年xx月收回了本案所涉商铺。该业主收回了本案所涉商铺后，原告与该业主另行签订了签订了《门面租赁合同》，约定租赁期限为xx年xx月xx日起，并向该业主支付了房屋押金和后续租金。

本院认为：本案中，原、被告签订了《门面租赁合同》，就双方间权利、义务进行了约定，可以作为认定当事人间权利、义务的依据。在《门面租赁合同》履行过程中，因被告原因，导致原告承租的房屋被业主收回，导致原告不能实现合同目的。原告主张解除《门面租赁合同》，并要求被告退还押金20000元、并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。《门面租赁合同》的解除日期可认定为原告提起诉讼之日即xx年xx月xx日。利息的标准可按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。关于原告主张的装修损失。《门面租赁合同》约定：如被告无法继续履行合同期限到xx年xx月xx日，需赔偿装修款70000元。该装修损失实为原、被告对违约责任的约定。综合考量本案案情与原告损失，该违约责任的约定显著过高，本院酌情予以调整为20000元。原告主张的超出部分，本院不予支持。

据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告刘某与被告陈某在xx年xx月xx日签订的《门面租赁合同》，于xx年xx月xx日解除；

二、被告陈某于本判决生效之日起10日内退还原告刘某房租租赁押金20000元，并支付利息（以20000元为基数，自xx年xx月xx日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至清偿之日止）；

三、被告陈某于本判决生效之日起10日内支付原告刘某装修损失20000元；

四、驳回原告刘某的其他诉讼请求。