说说“借名买房”那些事儿

前一阵子，邻居A女士咨询我，她和前夫于几个月前协议离婚，但是离婚协议中并没有将一套在婚姻存续期间购买的房子进行分割，而且这套房子现在还是别人的名字，问我她该怎么办？

这妥妥的“借名买房”么。其实，现实生活中这种情况很常见，那“借名买房”到底靠不靠谱呢？且听我掰开揉碎了分析……

一、借名买房的原因：

1、规避法律、政策；

①规避房屋限购令政策。比如本案的A女士，她和前夫在婚姻存续期间，已经不具有买房资格了，所以想到以朋友的名义来买房。

②规避限贷令以及其他贷款障碍。国家为了帮助银行金融机构降低风险，并打击炒房客哄抬房价，接二连三发布限贷令。

③简便手续、减少税费。就拿契税来说，如果是首套房屋，房屋面积在144平米以下的，契税才1.5%，但如果是二套房，契税均为3%。

2、享受特定购房优惠。比如在去年疫情时，一些城市针对参与新冠肺炎疫情防控的一线医务人员，会给予购房补贴。

3、隐藏真实的财产信息。比如有些老赖为了隐匿财产，恶意躲债，事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象；再比如为了离婚时可以不用将该房产分割给对方，事先就悄摸摸地将房屋登记在他人名下。

估计好多人看到上述优点，都跃跃欲试了，但是律师要跟你说，就像硬币有两面一样，借名买房也有很多风险。

二、借名买房的风险

①借名买房协议无效。

《民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”。参照前述借名买房原因中的第1条就不难发现，借名买房就是在钻法律漏洞，所以该该协议有可能无效。

《民法典》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。参照前述借名买房原因中的第3条就不难发现，借名买房有可能会损害到他人的合法权益，所以该该协议有可能无效。

如果借名买房协议被认定无效，法院可能会判定名义购房人向实际出资人支付实际出资人为买房所支付的必要费用。

 ②名义购房人反悔或死亡，实际出资人可能无法取得房屋所有权。

自2016年以来，全国各地房价暴涨，导致房屋合同纠纷层出不穷，好多开发商宁愿违约，也要跟买房人解除合同，当然也出现了“借名买房房价上涨好友反悔法院应当将房屋判给谁”这样的案例。

又比如名义购房人死亡，其继承人不了解借名之事或者不承认借名之事，那实际出资人也有可能无法取得房屋所有权。

③名义购房人转让或抵押，或被法院强制执行，实际出资人可能无法取得房屋所有权。

比如名义购房人转让房屋，买房人是善意的，且房屋价格在当时来讲是合理的，没有过分低于当地价格，那该购买合同就是有效的，如果之后双方还办理了过户手续，名义购房人将房屋交付了买受人，那么该房屋就转移到了买房人名下，实际出资人不能要求退还，只能向名义购房人主张权利。

不难看出，借名买房如果存在纠纷，难免要走诉讼程序，如果最后能要回房屋，那还算好，如果房屋已经被卖了，那实际出资人只能找名义购房人要钱！

回归到A女士的问题，我只能建议她事不宜迟赶紧向法院起诉主张再次分割财产，以免夜长梦多。

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