咨询电话： ，张静律师解答：可由卖家申请评估，并以评估价值补偿买家。否则如果买卖双方都不申请评估的话，本案中就只判决合同无效，返还购房款，如买家仍需要求增值部分的赔偿，就要另案起诉，再申请评估，这样双方就不得不再打一个官司，劳心劳力也浪费司法资源。如下面这个案件，买家就不申请评估，最终法院仅判决合同无效，返还购房款。

判决书节选：

经一审法院释明,黄买家均表示,如法院认定涉案协议无效时,其他相关的权利义务均另案处理,不在本案处理。

本案争议焦点为:涉案《房屋转让协议书》是否为无效合同。《房屋转让协议书》约定:根据“房地一体”的原则,以及《房屋转让协议书》约定“土地使用权归乙方使用”,本案所涉《房屋转让协议书》必然涉及宅基地转让。根据《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据《土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于农民集体经济组织所有,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,具有一定的社会保障功能,农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。法律法规和国家政策均禁止在非同一集体经济组织成员之间进行宅基地使用权的转让,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。黄买家自签订《房屋买卖协议》至本案诉讼期间,均不是涉案宅基地所属农村集体经济组织成员,双方签订的《房屋买卖协议》违反了《土地管理法》的强制性规定,该协议应认定为无效。根据《合同法》第五十八条规定:“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”。因此,钟卖家基于《房屋转让协议书》而收取的购房款12万元应予返还,黄买家基于《房屋转让协议书》而取得的涉案房屋使用权亦应返还给合同相对方钟卖家。

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