张静律师解答：有很大风险，不一定，可能不同法官判法不同。因为取得竣工验收备案表和符合四通（永久通水、通电、通气、通邮）条件才是商品房收楼的法定条件，消防通道是否畅通并不是收楼的法定必备条件，所以实践中可能不同法官判法不同。如下面这个案件，法官就认为消防通道被堵不能拒绝收楼，业主不能要求开发商赔偿逾期交楼违约金。但笔者也见过法官判决消防通道被堵，业主可以拒绝收楼的判决，所以不一定。

判决书节选：

双方在《广州市商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》中对房屋的交付条件作了明确约定。根据《买卖合同》第十二条、第十五条以及《补充协议》第十条、第十三条的规定,涉案房屋在交付时应具备以下条件:1.商品房项目工程竣工验收合格,并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;2.满足供水、供气、供电和通邮等必要居住条件,并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件;3.具备相应的《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》及《临时管理规约》。可见,双方并无约定消防通道验收合格是涉案房屋交付的条件。本案中,御某公司已于合同约定的交房时间(2013年11月30日)前,取得合同约定的证明文件,即满足涉案房屋应具备交楼条件,陈某无正当理由不得拒绝收楼。御某公司于2013年11月28日按照陈某购房时提供的地址向其寄出书面《收楼通知书》,通知其自2013年11月30日起30日内前往收楼处办理有关收楼手续,该《收楼通知书》于2013年11月29日(应为30日,本院注)妥投,可见,御某公司已履行合同约定的交付义务,不存在逾期交楼的行为。

关于涉案消防通是否影响陈某正常使用问题。首先,涉案消防通道分别于2010年4月20日、2011年3月30日、2013年4月8日、2012年1月13日完成了一期工程、二期工程、主出入口路桥一期工程、第二期(A、B、D)区土石方/小区高架道路及边坡支护工程、森林防火通道已完工桥梁竣工验收和安全检测,取得《竣工报告》及《工程竣工验收证明书》,可正常使用。且目前已有部分业主已经装修入住,该通道可以满足装修车辆的基本通行需求。由此可见,陈某提出通往小区的唯一消防通道至今未能投入使用与事实不符,其认为涉案房屋至今不具有使用条件的理由不成立。据此,陈某要求御某公司赔偿损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据,法院不予支持。

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