张静律师解答：离婚期间一方擅自出售婚前购买，婚后共同还贷的房产，买卖合同有效。如下面这个案件，离婚期间丈夫擅自出售其婚前购买的房产，妻子起诉合同无效，要求过户回来。一审法院认为房子虽然是丈夫婚前发购买，但婚后共同还贷，妻子享有分割增值部分收益的权利，判决支持妻子诉求。二审法院认为妻子享有的增值部分只是债权，不是物权，故妻子无权主张买卖合同无效，改判驳回妻子全部诉讼请求。

判决书节选：

本案争议的焦点为吴某主张涉案《广州市存量房买卖合同》无效是否合法有据,能否成立。吴某主张在其与韩卖家离婚诉讼期间,韩卖家为转移财产,与曾买家恶意串通擅自以低价出售涉案房屋,损害其合法权益,根据合同法第五十二条的规定,涉案《广州市存量房买卖合同》无效。本院认为,《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释》(三)第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”本案中,涉案房屋为韩卖家婚前购买且房屋产权在婚前已登记在韩卖家名下,虽韩卖家、吴某婚后共同偿还房贷,依照上述规定,离婚后在产权归登记方即韩卖家的情况下,吴某仅对双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的房屋增值部分享有权益。根据查明的事实,在双方离婚诉讼案中,吴某已诉请对涉案房屋共同还贷的款项予以分割并获得法院支持,应视为吴某对房屋产权归韩卖家并无异议。二审诉讼中,吴某也确认涉案房屋为韩卖家婚前的个人财产。在此情况下,吴某享有的是要求韩卖家对房屋增值部分作出补偿的权利,并不享有涉案房屋的物权。故,韩卖家作为涉案房屋的产权人,有权处分涉案房屋。吴某可依据上述法律规定要求韩卖家对双方婚后共同还贷支付的款项相对应的房屋增值部分进行分割。至于房屋增值的认定,并不必然以韩卖家转让的价格为依据。因此,吴某以韩卖家低价转让涉案房屋损害其合法权益为由,要求确认涉案合同无效,不符合法律规定,应不予支持。

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