广州承租的商铺管道破裂，承租人如何履行止损义务？

咨询电话： ，张静律师解答：承租人应及时告知出租人，并积极配合物业和出租人进行维修和整改。如下面这个案件，因管道爆裂非承租人的过错，且承租人应及时采取了适当措施以避免损失进一步扩大，最终法院支持了承租人免除了维修期间的房租的诉求，且免除了维修之后未支付租金的违约金。

判决书节选：

本院认为:本案二审的争议焦点中某公司是否怠于履行止损义务。《合同法》第一百一十九条规定,“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担”;第二百一十六条,“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”;第二百二十条规定,“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期”。依据上述法律规定,崔某作为涉案商铺的出租人,负有在租赁期间确保涉案商铺符合约定用途的法定义务,而位于涉案商铺天花板上的公共排污管道属于涉案房屋所属楼宇的共用附属设施,该共用附属设施亦属于涉案商铺的组成部分,崔某作为涉案商铺的所有权人,对该共用附属设施享有共有权,其履行适租义务的范围自然包含该位于涉案商铺内的部分排污管道。依据已查明的事实,在租赁期间,前述公共排污管道曾发生爆管事故,该事故的发生势必影响中某公司对涉案商铺的正常使用,崔某作为涉案商铺的出租人,负有解决该事故以确保中某公司正常使用的义务。而在崔某解决该事故之前,作为守约方的中某公司亦负有及时采取适当措施以避免损失进一步扩大的义务,但中某公司履行该项止损义务应当符合合理、正当及可行的原则。而依据已查明的事实及双方陈述,在涉案商铺发生爆管事故之后,中某公司公司有及时将事故发生情况向崔某反映并要求崔某及时解决,亦有与崔某进行协商确定解决方案,并向有关部门求助,在经过崔某与物业公司排查原因及寻求解决方法后,涉案商铺的爆管问题最终通过采取截管封闭措施才得以暂时解决。虽然该措施的实施消除了涉案商铺爆管事故对商铺使用的影响,但该措施的采取涉及对涉案商铺所属楼宇业主共有附属设施的处置,作为涉案商铺承租人的中某公司事实上无法单方实施,故崔某以中某公司本应在事故发生之初即单方实施却未实施为由,主张中某公司未采取合理措施积极止损,缺乏合理性。综上,无充分证据反映中某公司可采取合理可行的措施避免爆管事故造成的损失扩大而未采取,故法院根据本案实际情况,酌情确定2018年1月30日至2月28日期间为该事故影响中某公司正常使用涉案商铺的合理期间,并据此认定中某公司可免除该期间的租金支付义务。因该事故的发生客观上影响了中某公司对涉案商铺的正常使用,双方因此而就后续的租金支付产生纠纷,符合情理,中某公司因此而未支付2018年3月至4月期间的租金,事出有因,崔某诉请中某公司支付该期间欠付租金的违约金理据不充分,不予支持。

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