广州签订房屋买卖合同做借款担保，可以直接以房抵债吗？

咨询电话： （张静），律师解答：不能。签订房屋买卖合同作为借款关系的担保，在债务人不履行还款义务情况下，债权人不能直接要求交付房屋进行偿债。

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2014年12月，白某某与高某（夫妻关系）向案外人黄某某出具公证《委托书》，委托黄某某作为合法代理人代为出售涉案房屋、办理交易过户手续、代收售房款等。12月17日，白某某与黄某某签订借款合同，并以案涉房屋抵押。2015年5月13日，黄某某代白某某（卖方）与郭某某（买方）签订《房屋买卖合同》，买卖白某某名下的涉案房屋，2015年8月20日，涉案房屋登记至郭某某名下。郭某某收楼未果，向法院起诉腾房。

法院认为，黄某某与白某某之间签订了《借款合同》，约定月息为3.5%，依据《最z高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，借款人已付超过36%的利息和借款合同约定的未付的超过24%的利息部分不受法律保护。白某某委托黄某某处分涉案房屋，是基于黄某某与白某某之间存在借款关系，公证《委托书》实际是为借款关系提供担保。黄某某在还款期限届满之前未经白某某、高某同意出售涉案房屋并收取全部房款，实质上等于将房屋所有权转移为黄某某所有，构成流押条款。依照《最z高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条第一款“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”的规定，黄某某以白某某名义出售涉案房屋给郭某某的行为无效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，涉案《房屋买卖合同》对白某某、高某没有约束力。郭某某二审陈述其无支付任何购房款，不构成善意买受人，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的可取得涉案房屋所有权的情形。

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