广州同村村民间签订的宅基地买卖协议有效吗？

咨询电话： （张静），张律师解答：有效。如下面这个案件，同村村民间买卖宅基地房，一审法院认为买家在买涉案宅基地房时，名下已有多处宅基地，违反了“一户一宅”和一户宅基地面积不超过80平方米的规定，协议应为无效。后二审法院改判了，二审法院认为“一户一宅”和面积规定都只是针对出售后再申请新的宅基地这种情况，而不是针对同村村民间的买卖行为，最终判定买卖协议有效。

判决书节选：

一审花都区法院认为：农村宅基地使用权是农村本集体经济组织成员依法享有在农村集体所有的土地上建盖自己居住住宅的权利。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”因此，宅基地使用权由农村集体经济组织成员无偿取得，且一户只能有一处宅基地。宅基地使用权具有主体特定性、用途特定性、公平性等特征，以上特征要求宅基地使用权转让时应当具备转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员，且受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件等条件。根据本案查明事实，刘某在2004年10月20日与茹某签订转让合同受让涉案宅基地使用权及房屋时，其家庭已拥有多处住房和宅基地，即刘某受让涉案宅基地使用权违反“一户一宅”原则，其购买行为依法应属无效。

二审广州中院认为：本案的争议焦点之一为茹某与刘某就涉案宅基地及房屋转让所签订的《证明》是否有效的问题。鉴于上述《证明》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应属合法有效。虽《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定了农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，但该条的第四款继续规定的是农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，即并未明确规定农村村民一户拥有一处宅基地后不得再购买宅基地，故一审法院认定上述协议无效不当，本院予以纠正。