蔡女士于去年购买了一套商品房，当时开发商声称“拥有该房屋的完全产权”。后来，蔡女士到住建部门查询得知，原来该房屋在签协议之前，已经被抵押给了银行。蔡女士与开发商交涉，但对方称债务马上就可以还清，抵押马上就可以解除，不愿退还已收取的购房款。蔡女士认为，该公司在签订协议书时故意隐瞒所售房屋已被抵押的事实，要求解除合同，并由开发商返还已交的购房款并加以赔偿。

律师讲法：据法律规定，房屋买卖过程中，卖方至少有两个基本的合同义务：一是对房屋拥有所有权，二是保证不存在权利瑕疵。如果该房屋存在权利瑕疵，卖方在出卖之时至少应尽到告知义务，比如告知买方该房屋已被抵押。如果卖方未尽到告知义务，其行为实际上已构成合同法上的欺诈行为，根据《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”因此，买方可以据此行使撤销合同的权利，并要求其承担损失赔偿责任。

另外，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

“根据以上规定，如果符合规定，蔡女士不但可以要求卖方返还购房本金，还可以要求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”