咨询：现在二手房房价一直猛涨，可能短短几个月的房价涨幅就超过了违约金的金额。这种情况下，很多二手房卖家宁愿赔偿房价的10%或20%作为违约金也不愿意卖房。但买家可以起诉要求继续履行，此种情况下，部分二手房卖家想到通过抵押、查封等方式来阻止合同继续履行，行得通吗？

律师解答：抵押、查封有风险、成本高。不可否认，在网签前，通过抵押、查封等方式为交易设置障碍，确实会使得交易很难继续，往往能起到卖房人“保住房子”的目的。但是，这种方法往往会有风险且成本较高。

（1）查封的方式。所谓查封的方式就是找一个信得过的亲戚朋友起诉自己，同时申请法院查封房子。首先，这个“信得过的”亲戚朋友可能就是一个隐患，因为比较大额的借款肯定有银行转账，而如果只有“出借人”转账给卖房人的银行转账记录，没有卖房人转账给“出借人”的记录，那么，这就可能“假戏成真”，“出借人”翻脸不认人，真的要卖房人偿还借款。此外，这种查封的方式其实是一种虚假的诉讼，一旦被发现就要承担相应的法律责任。

（2）抵押的方式。这种方式也有上述“假戏成真”的风险，在此不赘述。虽然这种方法没有虚假诉讼的风险，但是买房人却可以以“恶意串通损害第三人利益”为由主张“抵押权人”和卖房人之间的借款合同无效。借款合同（主合同）无效，抵押合同（从合同）自然也无效，抵押自然也就应当撤销。

（3）这两种方式使得房屋交易不能进行的，即便卖房人保住了房子，也要承担违约责任，支付比较高的违约金。