广州张静律师解答：满足两个前提才可以：一是合伙人全部是本村人，二是房屋实际面积与证载面积一致。如果不是本村人的话，则合伙建房协议无效。如果实际面积与证载面积不一致的话，则涉嫌违建，在买卖、合建纠纷中，法院不会进行使用处理（离婚和继承案件中可以处理）。如下面这个案件：四人合伙从村民李某处买了一块宅基地，合伙建房。后房屋面临拆迁，三人起诉，要求确认房屋为四人共有，按份享有使用权。法院审理后认为，首先四人均非本村村民，即使有买卖、合建行为，也无效。其次案涉房屋没有宅基地证，涉嫌违建，需经行政部门先行处理。最终法院判决驳回三人要求确权的诉讼请求。

判决书节选：

    本案争议焦点为：汤某、罗某、刘某主张其与戴某对涉案房屋按份享有使用权，是否成立，本院认定如下：

    本院询问双方当事人，各方均确认系通过与李某签订合同，以转让的方式取得涉案房屋?本案汤某、罗某、刘某向法院起诉确认位于广州市黄埔区某号楼房的用益物权为汤某、罗某、刘某与戴某按份共有，本案案由为用益物权确权纠纷?汤某、罗某、刘某对涉案房屋的权利源自其与李某签订的转让协议，涉案房屋的土地为农村宅基地房屋，依照《土地管理法》第九条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有?”及第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准?”的规定可知，农村宅基地使用权只能由本村村民享有，并禁止对外流转。而汤某、罗某、刘某均非集体经济组织成员，其通过与李某签订合同受让涉案房屋，违反上述禁止性法律规定，况且，根据汤某、罗某、刘某提供的李某申请涉案房屋的《村民利用宅基地建设申请表》的复印件显示涉案房屋的规划为四层，即汤某、罗某、刘某签订协议所得的五至七层房屋为未获得合法批准面积部分，故此，依法应为无效合同，汤某、罗某、刘某对涉案房屋主张的物权权利，依据不足。因其对涉案房屋主张的权利无法得到支持，继而汤某、罗某、刘某主张的按份共有权利亦失去了基础，故汤某、罗某、刘某对位于广州市黄埔区某号楼房主张按份共有，本院不予支持。判决，驳回汤某、罗某、刘某的全部诉讼请求。