宅基地纠纷207讲：买宅基地房小产权房后又转卖，合同无效过错责任如何分？

    广州张静律师解答：非本社社员签订的宅基地房（包括小产权房）买卖合同是无效的，如果买来后为牟利再转卖，恶意可能更重。如下面这个案件，刘某向某村民买小产权房后，为牟利又转卖给郑某。后村民起诉合同无效，返还房屋，最终房屋被返还。郑某起诉刘某赔偿。法院判决购房本金9万元返还，另外房屋经评估价值25万，增值部分则为16万（25-9=16）。合同无效的过错由卖家刘某占7成，买家郑某占3成，最终判决增值部分卖家赔偿买家11万（16×70%=11）。本案中买家一共拿回了20万（9+11=20）。

判决书节选：

    本院认为，郑买家与刘卖家于2010年8月19日就案涉房屋签订《房屋〈转让协议〉书》，故双方之间成立农村宅基地房屋买卖合同关系? 该《房屋〈转让协议〉书》已由前案生效民事判决确认无效，本院对此予以确认? 因前案生效民事判决已判令郑买家向何地主返还案涉房屋，且郑买家已履行该判决义务实际腾空搬离该房屋，刘卖家收取郑买家的购房款93000元应予返还? 同时，案涉房屋价值上涨利益应作为损失，由郑买家按照过错程度分担?经本院依法委托的鉴定机构已就案涉房屋宅基地土地及上盖房屋的现市场价值出具价格评估报告书，评估结论为254656元? 据此，本院依法认定案涉房屋价值上涨利益为161656元(254656元-93000元)? 关于郑买家的过错程度及责任比例?

    由前案生效判决可知，案涉宅基地房屋转让行为及郑买家签订的《房屋〈转让协议〉书》无效，郑买家和刘卖家对于合同无效均负有过错责任?郑买家购房目的是为了自住，但其明知案涉房屋为无法即时办理产权转移登记手续的农村宅基地房屋，亦明知出卖人并非所有权人，仍忽视该风险决定购买案涉房屋，主观上具有一定过错，对损失发生负有次要责任;而刘卖家既是向何地主购买案涉房屋的买方，又是将案涉房屋出售给郑买家的卖方，其行为目的是为了牟利，主观恶意明显，对损失发生应负主要责任?故本院酌定刘卖家应赔偿郑买家案涉房屋价值上涨利益损失的70%，即113159.2元(161656元70%)? 此外，案涉价格鉴定所产生的鉴定费用，也应由郑买家按该比例分担，本院将在本案诉讼费用中对此一并予以处理?