广州如何认定二手房买卖双方绕过中介跳单签订合同？

张静律师解答：由原被告双方举证证明，中介需提供曾促成双方交易的证据，买卖双方需提供自己是通过何种方式认识并达成交易的证据。如下面这个案件，由于买卖双方无法举证双方是如何认识，如何达成交易的，最终被法院认定为“跳单”，并判决按照原定中介费标准的一半标准支付中介费。

判决书节选：

法院认为，关于吴卖家、冉买家有无利用中介公司提供的交易机会或媒介服务而绕开中介公司订立合同的问题。

首先，《民法典》第九百六十一条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”从吴卖家签署的两份《独家包销合同（别墅专用）》、冉买家签署的两份《居间服务协议书》及中介公司工作人员与吴卖家、冉买家的微信聊天记录可知，中介公司向冉买家介绍了涉案房屋的具体信息，多次带其现场察看，应其要求多次测量涉案房屋的花园面积并制作平面图，且冉买家也向中介公司工作人员表达了其购买意向价格为1500万元；同时中介公司亦向吴卖家转达买家的购买意愿及协商价格问题，中介公司亦促成吴卖家、冉买家现场见面洽谈，由此可见，中介公司已向吴卖家、冉买家报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，中介公司与吴卖家、冉买家均形成中介合同关系。

其次，冉买家向法院提交的《看楼委托书》仅能证明盈某中介公司在2021年1月12日带其察看涉案房屋，该时间系在冉买家已有意愿购买涉案房屋且中介公司尽力促成吴卖家、冉买家订立合同之后，而吴卖家、冉买家未能提交其他充分有效证据证明是盈某中介公司主动促成吴卖家、冉买家达成买卖合意。

再次，经法院询问与释明后吴卖家、冉买家逾期未向法院提供其双方收付款的交易凭证且未能作出合理说明，而吴卖家、冉买家主张的交易价格930万元与此前吴卖家、冉买家向中介公司表达的交易价格相差悬殊，不符合日常生活经验和交易惯例，故本院对吴卖家、冉买家签署的《广州市存量房买卖合同》记载的交易时间、交易价格是否为其双方真实的交易时间和价格存疑，吴卖家、冉买家应承担举证不能的不利法律后果。

最后，根据吴卖家、冉买家陈述系盈某中介公司的工作人员向其提供对方的联系方式后其双方自行联系协商买卖事宜并最终达成买卖交易，上述情况明显不符合日常生活经验及中介行业惯例，而吴卖家并未向盈某中介公司支付中介费，冉买家仅向盈某中介公司的工作人员支付了1万元，但中介公司与吴卖家、冉买家签署《独家包销合同（别墅专用）》及《居间服务协议书》中约定的中介费标准是房屋售价的1.5%，两者金额相差巨大，由此可见吴卖家、冉买家有规避向中介公司支付中介费的主观动机和目的。综合上述分析，吴卖家、冉买家实际上利用了中介公司提供的交易机会及媒介服务但却绕开中介公司订立房屋买卖合同，即构成“跳单”。