广州银行同意贷款人卖房后又反悔申请强制执行怎么办？

广州张静律师解答：买家可以提执行异议，要求停止对涉案房屋的强制执行。银行既然已同意贷款人卖房，则售房款已可以偿还银行的贷款，银行就无权再申请强制执行拍卖房子。如下面这个案件，银行同意贷款人卖房后，又反悔凭借款合同起诉并查封拍卖涉案房屋。买家提执行异议后，就获得了法院支持。

判决书节选：

本案的争议焦点是李某对涉案房屋享有的权益是否足以排除某银行的抵押权的执行。《物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。依此，在抵押权人同意抵押人出售抵押物后，抵押权的效力不再及于抵押物，而应及于转让价款，抵押权人应就转让价款主张权利以实现抵押权，受让人对抵押物的权益可以对抗抵押权人的抵押权。

本案中，涉案房屋已由梁某抵押给某银行，并于2015年4月3日办理抵押登记。梁某于2016年2月1日与李某签订《广州市存量房买卖合同》，约定梁某将涉案房屋出卖给李某，双方后续签署一系列合同对买卖事宜进行约定。根据李某提交证据，李某已支付完毕全部购房款，其中在2016年4月7日前分批次共向梁某实际支付购房款190万元，于2016年4月8日通过在某银行处开立的保管账户向梁某转账300万元，剩余396元在执行异议程序中交由白云法院代管。在李某与梁某之间的《广州市存量房买卖合同》实际履行过程中，李某与某银行签订《个人借款合同》，约定李某为购买涉案房屋向某银行贷款300万元，双方另与梁某签订《个人二手房交易资金委托代管协议书》，约定李某在某银行处开立账户将购房资金交由某银行代管，之后李某将396万元存入代管账户，其中的300万元最终转入梁某账户用于清偿其对某银行的到期借款。由以上事实可知，某银行明知梁某将其享有抵押权的涉案房屋出售给李某，仍同意向李某发放贷款以用于购买涉案房屋，并约定对李某的购房资金提供代管服务，证实某银行对梁某将涉案房屋出售给李某知情且同意，三方并就梁某转让抵押物并将转让价款用于提前清偿所欠某银行借款债务达成合意，某银行针对李某在本案二审中提交的收款收据等支付凭证所发表的“事实上，根据李某提供的证据及陈述的事实可知，如果按照保管协议的约定将首付款396万元汇付至保管户内，剩余按揭贷款也用于清偿梁某对某银行所负债务，完全可以覆盖抵押担保项下的债权总额，可以顺利实现消灭抵押权并完成二手房交易过户的目的”质证意见也可对此予以印证。而从三方于2016年4月7日到天河交登中心共同递交资料办理涂销抵押等手续以及李某存于代管账户中的300万元于2016年4月8日被实际扣划用于清偿梁某对某银行的借款债务等事实可知，三方已按上述交易模式实际履行。某银行辩称其未同意梁某转让涉案房屋，明显与事实不符。某银行以其未同意放弃抵押权为由辩称李某无权主张排除其抵押权的执行，也与前述《物权法》第一百九十一条规定不符。某银行虽否认上述300万元系其主动扣划所得，但未否认实际取得该款项的事实。另，李某于2017年3月3日交由白云法院代管的396万元亦已划至原审法院，该款项作为涉案房屋的转让价款用于清偿梁某对某银行的担保债务并不存在障碍。

综上，某银行作为抵押权人，已同意梁某将作为抵押物的涉案房屋转让给李某，李某也已实际支付全部转让款，某银行已实际受领部分转让款，对剩余转让款主张权利也不存在障碍。在此情况下，李某主张排除某银行基于抵押权的强制执行申请合法有据，原审判决对此予以驳回有失妥当，应予纠正。对于李某提出的涂销抵押诉请，因本案系案外人执行异议之诉，本案的审理对象是李某对涉案房屋享有的权益能否排除某银行的抵押权的执行，涂销抵押事项并非本案的审理范围，故对此不予审查处理。判决停止对涉案房屋的强制执行。