广州张静律师解答：不一定，不同法官对法律的理解不一样可能导致判决不同。有的法官认为定金不能退，只有违约金可以降低。有的法官认为定金过高也可以退一部分。说到这个问题，本律师感慨颇深。本律师当年代理一起二手房纠纷案件（代理买家），签订房屋买卖合同3天后买家提出解除合同，交了100万定金要求退还一部分。一审二审法院都判决由于是定金，一分不能退，但本律师一直认为，即便是定金，金额过高的话，也是可以退一部分的。下面这个案件中，中院法官的观点就与本律师一致：买卖双方签订存量房买卖合同后，由于买家无法办理贷款，不得不解除合同。一审法院判决100万定金不退。二审法院认为金额过高，可退还40万定金。

判决书节选：

    广州中院认为，本案争议焦点为:张卖家主张叶买家已付定金100万元不予退还,能否成立? 对此,本院认定如下:

    第一,本案为房屋买卖合同纠纷,卖方的主要合同义务是出售合法产权房屋、交付房屋并配合办理房屋产权过户手续,而买方的主要合同义务则是依约支付购房款?

    第二,根据法院查明的事实及双方所作陈述,叶买家自认已知悉2020年12月28日中国人民银行、中国银行保险监督管理委员发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》关于收紧个人住房贷款的政策? 因此,叶买家对于其自身刚满十八岁、涉案房屋为别墅类这些可能存在贷款受限的情形和贷款风险应当有所预知? 双方于2021年4月29日签订涉案《房屋买卖合同》已在政策调整之后,但双方在合同中仍明确约定付款方式为银行按揭贷款。因此,涉案房屋交易未在限期内完成的责任应由叶买家承担。

    第三,虽然张卖家知道银行贷款审批发放存在难度且愿意配合叶买家等待审批,并随后与叶买家协商变更付款方式,但是双方一直未能就付款期限、合同履行细节等重新达成一致意见,双方应按原合同及补充协议的约定对权利义务进行清结?     

    第四,综合叶买家的违约程度、主观过错、采取补救措施的情况以及张卖家的实际损失等因素,为公平保障双方当事人的合法权益,本院酌情认定叶买家已付定金60万元不予退还,余款40万定金应予限期内返还给叶买家?