广州宅基地房买卖合同解除后如何赔偿？

张静律师解答：同村村民之间的宅基地房买卖合同是有效的，如一方违约，另一方可以解除合同。实践中比较少遇到宅基地房买卖合同解除的案件，无效的案件较多。如下面这个案件，因宅基地房被查封，买家起诉解除买卖合同，法院就判决合同解除。但因合同约定的违约金过高，法院酌情认定违约金为20万元。

判决书节选：

本案争议焦点为：汤卖家诉请冯买家支付解除合同违约金及违约金的计算是否成立的问题。汤卖家与冯买家签订《宅基地房屋出售协议》，约定冯买家将广州市海珠区某号的第四层、第五层、第六（半层）层的房屋使用权以100万元的价格转让给汤卖家。现该房屋使用权因冯买家与案外人的债务纠纷而被法院查封，确实影响了汤卖家合同目的的实现，法院判令解除双方签订的《宅基地房屋出售协议》。

经查，案涉《宅基地房屋出售协议》中明确约定，如冯买家违约或因本协议无效造成的，冯买家除返还汤卖家本金和汤卖家对房屋的所有投入外，应按宅基地房屋当时的市场价值或冯买家可（已）获得的补偿权益价值扣除汤卖家房款本金外的余额标准赔偿汤卖家权益损失，或汤卖家也有权选择要求冯买家在收到汤卖家的解约通知书的5天内立即按同期贷款利率4倍的标准按年支付占用汤卖家房款的违约利息给汤卖家，从实际收款日计算至全部房款退还日等。结合案涉《宅基地房屋出售协议》解除原因归责于冯买家，而冯买家占有购房款的同时，汤卖家也占有使用房屋至今，且现无证据证实法院查封案涉房屋影响到汤卖家的房屋使用权，故综合合同解除原因、法院查封对房屋使用权的影响，以及汤卖家占有使用房屋的情况，根据公平合理原则，本院酌情判令冯买家向汤卖家支付20万元违约金。一审法院以冯买家占有购房款的同时，汤卖家也占有使用房屋至今，认定房屋使用费与资金占用利息相互抵消，并未体现冯买家应承担的违约责任，本院依法予以纠正。