广州开发商破产房屋被查封了怎么办？

    张静律师解答：可以提执行异议要求解除查封，前提是满足提执行异议的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和29条两条都是规定提执行异议的条件的，购房人可以选择对自己有利的条款主张。比如28条第四项要求“非因买受人自身原因未办理过户登记”，那你如果就是自己的原因没过户的话，就不要适用28条，就适用29条。再比如29条第二项要求“唯一住房”，你如果不符合的话，就不要选择29条，就选28条。如果你刚好那么倒霉，28条和29条的条件都不符合的话，就比较麻烦，可电话咨询律师看看有没有补救。如下面这个案件，一手买家买商品房后，将房屋卖给二手买家，二手买家支付全部购房款后，开发商却破产了，房屋被查封了。二手买家起诉到法院要求开发商办房产证，法院审理后认为只签了个认购书，不符合办房产证的条件，判决开发商配合二手买家办理预告登记。

判决书节选：

    本院认为，关于涉案认购书应否继续履行。根据认购书约定，君某公司作为商品房的开发建设单位，负有与周买家网签合同并向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同预告登记的义务。现周买家已支付全部购房款，但君某公司仍未履行认购书上义务，故周买家主张君某公司为其办理涉案房屋的网签及预告登记手续，本院予以支持。虽然涉案商品房名下土地曾存在查封，但该查封不包括已出售部分，涉案商品房已于查封前出售予林卖家，且林卖家已向君某公司支付全额购房款，该房屋应认定为已出售部分。现本院已裁定解除该土地的查封，涉案认购书继续履行亦不存在障碍。另，协助买受人办理不动产权登记手续乃出卖人在商品房买卖合同中的约定义务，周买家尚未与君某公司签订本约合同，现其依据预约合同即认购书主张君某公司履行本约合同的义务，没有事实和法律依据，本院不予支持。

    关于君某公司应否承担违约责任。周买家与君某公司签订的认购书乃预约合同，系出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，双方并未约定签订商品房买卖合同的具体时间，故周买家主张君某公司向其支付违约金，本院不予支持，据此，其主张雪某公司承担连带责任，本院亦不予支持。终上，判决君某公司与周买家就涉案房屋办理网签合同，并为周买家向中山市房地产交易登记管理所申请该商品房的预告登记手续。

相关法条：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

    第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

    第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。