卖房未通知抵押权人，房屋买卖合同有效吗？

广州张静律师解答：如买家代为清偿债务消灭抵押权的，则房屋买卖合同有效。如下面这个案件，法院就认定房屋买卖合同有效。

判决书节选：

法院认为，关于涉案《广州存量房买卖合同》效力认定问题。《担保法》第四十九条规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。上述法律规定的立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条和《物权法》第一百九十一条也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效，即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。由此可知，在抵押权存续期间，对出卖人未通知抵押权人出卖抵押房屋的行为，并不当然导致买卖合同无效。本案中，双方签订的《广州存量房买卖合同》已明确涉案房屋存在抵押等他项权利情况，并约定如该房产存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，甲方仍需按时间向银行偿还贷款。该约定既保障了抵押权人的利益，也不妨碍交易双方的利益，与前述法律规定并不相悖，因此，应认定双方签订《广州存量房买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。郭买家以涉案《广州存量房买卖合同》的签订未通知抵押权人为由，主张合同无效，理据不充分，本院不予支持。