广州有多套住房的商品房买家能对抗抵押权吗？

广州张静律师解答：不能，必须是唯一住房才能对抗抵押权。如下面这个案件，法院就判决驳回购房者要求过户的诉讼请求。

判决书节选：

法院认为，从双方举证及陈述来看，朱某某与东某公司签订的《认购书》合法有效。本案的争议焦点是朱某某就案涉房屋享有的权利与珠某公司的抵押权应当如何衡平的问题。朱某某作为房屋买受人享有的是物权期待权，即请求出卖人将案涉房屋过户至其名下的债权请求权，其本质仍为债权，抵押权人享有的权利类型是物权，物权优先于债权是一般原则，基于生存利益至上、贯彻保护“弱者生存权”理念的考虑，可以有例外情形，参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，朱某某享有的权利是否具有优先于抵押权的效力，取决于朱某某是否是消费者购房人，即案涉房屋是否承载了朱某某的生存利益。

从本案查明的事实来看，朱某某名下在广州市共有2套办公用房及2套住宅用房，虽朱某某认为宅基地房面临拆迁，但现在该房仍登记在朱某某名下，且面积足以满足一般家庭的居住需求，因此，从朱某某名下的房屋数量及房屋反映出的朱某某经济能力来看，无法认定朱某某购买案涉房屋是为了实现生存利益的消费者购房人，而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）仅是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，朱某某并非消费者购房人，不适用上述处理规则，朱某某请求涂销抵押，依据不足，本院不予支持。