张静律师解答：有证部分按收益法及成本法进行价值评估，价值要高些，无证部分仅评估重置成本价值，价值要低些。如下面这个案件，有证部分9000多一平，无证部分2000左右一平。

判决书节选：

因双方对涉案房屋的价值存在争议,根据陈某某的申请,一审法院摇珠选定鹏某公司对**区沧联村x号房屋市场价值进行评估。鹏某公司于2020年6月28日作出《报告书》,估价结果:经过市场调查和实地查勘,根据相关资料和有关政策法规,并遵循房地产估价原则,选取收益法及成本法作为主要估价方法进行估价,在认真分析现有资料的基础上,结合估价经验和对影响房地产价值因素分析、估算,确定委托估价对象在价值时点2019年11月12日的评估市场总值为4423800元,其中证载第1-4层,评估建筑面积320㎡,评估单价9660元/㎡,计3091200元,其他评估建筑面积697.706㎡,评估单价1910元/㎡,计1332600元。另鹏某公司在对《报告书》出庭作证时称,涉案宅基地房屋的其中320㎡使用的是收益法,因为市场上没有转让的案例,转让范围受到限制,土地价值也没有转让案例,限制了成本法的使用,但城中村房屋都是有出租收益的,所以倒推相应的价值。其他的建筑部分就直接使用成本法,因为没有包含土地价值。