物业服务合同纠纷一业主家失火，物业有责任吗？

律师观点分析

【案情简述】

2017年3月5日，张某向荆州H房地产开发有限公司购买了荆州H金名都8幢2单元27 层2-2701 号房屋。同日，张某 (乙方)与J物业有限公司荆州分公司 (甲方)签订了荆州H金名都前期物业服务协议，该协议约定，第二条，物业管理服务内容。二、房屋共用设施设备的运行、维护和管理。共用设施设备是指上下水管道......消防设施.......第三条,物业管理服务质量。八、消防。1、消防设备设施完好，消防通道畅通;2、定期进行消防知识宣传及消防演练。第十一条，违约责任。一、甲方违反协议，未达到物业服务质量的约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任。五、双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对甲方的免责事由，即甲方不承担赔偿及法律责任。2、甲方已尽相应管理注意义务之外，本物业区域内发生治安、刑事、民事案件和火灾所导致的损害.....·

2021年9月24日，张某家中 (荆州H金名都8幢2单元27层2-2701 号房屋) 发生火灾，张某于当日 7时44 分微信电话联系物业公司工作人员，双方并未通话，张某连续多次微信电话该工作人员，仍未通话。该日 7时 44分，荆州H金名都小区监控室火灾报警控制器接到烟感火警报警，通知监控值班室，7 点 45 分值班员通知物业公司张某旭到现场查看，张某旭到现场确认后，于 7时 49 分拨打119 报警。后消防救援队到达现场将火扑灭。事发后，荆州市荆州区消防救援大队出具火灾事故认定书，记载火灾事故基本情况，2021年9月24日 7时 51分许，荆州市消防救援支队指挥中心接到报警称，位于荆州区XX路的H金名都小区8栋2单元2701室发生火灾。该火灾过火面积约 20 平方米，受灾 1户，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下:该起火灾起火部位位于荆州区XX路的H金名都小区8栋2单元2701室主卧室距南墙 0米至约 0.7米，距西墙 0米至 0.7 米范围内。可排除生活用火不慎、遗留火种、雷击引发火灾的可能，不能排除电气线路故障引发火灾的可能。2021 年 10月 28 日，荆州市荆州区消防救援大队作出行政处罚决定书，内容如下:2021 年 10 月27日，我大队监督员对位于荆州区XX路的J物业有限公司荆州分公司管理的H金名都住宅小区进行检查时，发现该小区住宅楼消防泵、喷淋泵设置为手动，消防设施配置、设置不符合国家标准，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定 .......现决定J物业有限公司荆州分公司罚款人民币壹万元整的处罚.张某庭审时陈述:救火当时确实接上了消防栓，但水压不够，没有实际供水。实际上是通过消防车供水。J物业有限公司荆州分公司庭审时陈述: 事故发生时，既通过消防栓供水，也通过消防车供水。

2022年4月15日，湖北W资产评估有限公司评估结论为:荆州市荆州区人民法院委托评估的张某所有的位于H金名都 8 栋二单元 2701 号因火灾造成的房屋装修及物品损失在评估基准日 2022年3月29日的市场价值为人民币239619元。为此，张某花费鉴定费 10000 元。2022 年 4月 22日，荆州市荆州区人民法院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司鉴定，该公司出具房屋火灾后安全性检测鉴定报告:依照《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292-2015)的要求，根据各子单元的安全性等级评定结果，该房屋鉴定区域安全性等级为 Csu 级，即安全性不符合本标准对 Asu 级的规定，显著影响整体承载。为此，张某花费鉴定费 15000元。张某自行委托郑州长建工程技术开发有限公司荆州分公司舒林预估加固维修费用 12500 元。

【诉讼请求】
1、判令被告J物业有限公司荆州分公司赔偿原告因火灾所受房屋装修及物品损失239619 元、房屋加固维修费 12500 元，共计252119 元。
2、判令被告承担鉴定费 25000 元。
3、判令被告承担案件诉讼费。

【法院观点】

本院认为，本案争议焦点在于：
一、J物业有限公司荆州分公司是否按约设置维护好消防设施，是否因未按约履行上述合同义务造成张某家中火灾损失。
二、J物业有限公司荆州分公司是否按约履行管理注意义务，及时发现火灾并采取报警等相应措施。

关于焦点一，J物业有限公司荆州分公司虽举证证明其已经履行维护消防设施完好、畅通以及进行了消防宣传等合同义务，但张某提交的荆州市荆州区消防救援大队作出行政处罚决定书足以反驳上述事实，在距离火灾事故发生后较近的时间段内，J物业有限公司荆州分公司对消防设施的配置、设置仍不符合国家标准，故本院认为，J物业有限公司荆州分公司在事故发生期间没有合理设置消防设施具有高度可能性。张某家中起火原因已经经过火灾事故认定书认定，起火初始原因与J物业有限公司荆州分公司无关，起火后，庭审双方当事人陈述的通过消防车供水情况，也可以印证消防设施设置不合理，造成张某家中损失进一步扩大，本院酌定由J物业有限公司荆州分公司承担 50%赔偿责任。

关于焦点二，张某虽联系物业公司非值班工作人员未果，但J物业有限公司荆州分公司监控值班室及时发现火灾并派工作人员现场查看及报警。双方虽然在火灾发生时信息沟通不畅，但均在尽力避免火灾扩大。J物业有限公司荆州分公司在遇到火灾时采取措施并无不当，已经按约履行了相应义务。

J物业有限公司荆州分公司抗辩，依照合同约定，张某应当先要求J物业有限公司荆州分公司限期改正，才能主张损失赔偿。本院认为，该条款写明“乙方有权要求甲方限期改正”，说明这是张某的权利，即使张某未行使该权利，也不影响其向J物业有限公司荆州分公司主张损失赔偿。J物业有限公司荆州分公司抗辩,依照合同约定已尽到管理注意义务，应当免责。本院认为，其未举证证明对上述格式条款已向张某尽到提示说明义务，该条款不发生法律效力。
J物业有限公司荆州分公司抗辩，张某的损失应当扣减折旧、残余价值。但未提出具体的事实主张，也未提交证据予以证明。本院认为，从张某提供的家中火灾后图片可以直观看出，火灾后屋中一片狼藉，且张某居住使用房屋不久。
J物业有限公司荆州分公司抗辩理由不能成立。故本院认为,张某的损失合计为 277119 元，J物业有限公司荆州分公司应向其赔偿 50%即 138559.5 元。

【判决结果】

被告J物业有限公司荆州分公司于本判决生效之日起七日内向原告张某赔偿 138559.5 元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费 3674 元，由被告J物业有限公司荆州分公司负担1837 元，由原告张某负担 1837 元。