南京拆迁承租经营业主停业损失补偿典型案例

律师观点分析

       本案是本律师亲自代理的一起典型的南京拆迁承租户停业损失补偿纠纷案件，最终承租户获取了合理的停业损失补偿，关于此类纠纷，本律师总结及评析如下：

1、承租经营户完全有正当和合法的理由向出租人主张停业损失等补偿。因为从停产停业损失补偿款的性质和用途来看，该款主要是拆迁人针对被拆迁人房屋内合法经营主体，因房屋被拆迁而无法继续经营所受损失的经济补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、及《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》[宁政发(2007)61号]等相关法律法规的规定，承租经营户完全有权获得停业损失、设施搬迁、装修等损失的补偿。其中，《南京市浦口区征地房屋拆迁补偿安置办法》第二十条第一款第(六)项更是明确规定：“被拆迁人将房屋出租的，拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿，其中，对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿，由被拆迁人支付给承租人。”

2、租赁合同中有关于拆迁补偿约定条款的，必须遵循该约定，这一点基本上得到各地法院的一致认同。纵观江苏省及南京市及各区的拆迁法律法规及政策，也基本形成这样一个共识，即：被拆迁人与承租经营户的租赁合同对停业、设备拆除、安装和搬迁等损失补偿有约定的，由双方按约定处理，双方没有租赁协议或者租赁协议对之没有约定的，由被拆迁人于承租人根据实际情况自行协商解决。个人认为，在没有租赁协议或租赁协议对此没有约定的情况下，根据停产停业损失补偿款的性质和用途，该补偿款原则仍应属于承租经营户，但在具体分配时应考虑到被拆迁房屋营业性质用房的形成时间，如果在承租人承租之前即形成营业用房的性质，应根据之前形成营业用房的时间及承租人经营的时间比例，在被拆迁人和承租人之间合理分配停业损失等补偿款;如果系承租人承租之后才形成营业用房性质的，该停业损失等补偿款应全部归承租人所有。