A与四川一新投资实业有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

A与四川一新投资实业有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书 四川省达州市达川区人民法院 民事判决书 （2016）川1703民初475号 原告冉龙X，男，生于1973年3月2日，汉族，住四川省达县， 委托代理人A，四川XX律师事务所律师， 被告四川XX公司，住所地：达州市通川区XX， 组织机构代码：71446037-5， 法定代表人A,董事长， 委托代理人A，男，汉族，生于1972年10月3日，住四川省达州市通川区， 委托代理人A,四川XX律师事务所律师， 原告AX诉被告四川XX公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法由审判员A适用简易程序于2016年3月17日公开开庭进行了审理，原告A及其委托代理人B，被告四川XX公司委托代理人A、B，到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告AX诉称，原被告于2015年8月3日双方签订了商品房买卖合同（预售）（合同编号：20150XXXX0022），随后原告向被告支付了房屋首付款170060元，向中国农业银行申请了住房贷款300000元，并缴了相应的配套资金22511元，2015年12月31日，原告接房后，到中青家具城支付了房屋装修材料定金1700元，并找装修队伍装修，刚刚装修时就发现被告交付的房屋存在结构上的问题：1.卫生间的层高2.65米，不是合同约定的2.9米；2.卫生间下层量只有12厘米，达不到商品房设计规范中卫生间要下沉30厘米以上；3.卫生间位于房屋的转换梁上（设计规范是不允许）；4.卫生间下水管道安放的位置严重影响卫生间的使用，原告发现问题后，就找被告要求处理，被告工作人员来现场看后，告知这个是结构上的问题，是施工方在支模的时候存在问题，原告要求被告整改，但是因为是房屋主体结构存在重大瑕疵，被告无法整改，原告多次要求被告退房并承担相应的损失，但是被告置之不理，原告诉讼来院，请求人民法院依法判令：1、判决解除原、被于2015年8月3日签订的商品房买卖合同（预售）（合同编号：20150XXXX0022）；2、判决被告返回购房款470060元及资金利息，相应配套元费用22511元；3、判令被告赔偿原告实际并损失1700元，解除银行抵押贷款的违约金和并向原告支付相应的违约金；4、诉讼费用由被告承担， 原告为证明其诉讼请求，出示以下证据： 1、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格适格， 《商品房买卖合同（预售）》，拟证明原被告存在房屋买卖合同关系，原告提出第四页约定：商品房的层高为2.9米，合同的第九页和十五页对商品房的质量问题也进行了约定，合同是格式合同，没有约定违约金，原告要求按照有利于原告的解释，按25%收取违约金， 3、照片，证明卫生间的不合理，交付的房屋存在严重的质量问题，不能满足房屋的正常居住使用， 4、原告向银行借款30万元的借款凭证、按揭款相应的溢价费用和其他配套费用、房屋装修费用等，证明原告花在这套房屋上的费用大概一共40余万元， 被告四川XX公司对上述证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，但对原告的证明目的有异议，认为原告仅凭自己的理解来认定房屋设计及质量有问题是不充分的；证据3被告对照片的证明目的有异议，认为仅是局部的照片无法反映出层高，其次，卫生间旁边是有一堵墙的，原告要是认为卫生间的设计不合理，之前收房的时候就可以提出，原告已经自己在施工进行装修了又来提房屋的结构有问题；对证据4被告认为原告想要解除贷款合同应当另案处理， 被告四川XX公司为支持其辩称意见，向本院提供了下列证据： 1、《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，证明双方合同依法成立，意思表示真实，应受到法律的保护，其次《补充协议》第三条，已经明确原告在签约之前对所购房屋内部进行了实际查验， 2、设计图纸，证明该房屋的设计经过批准，符合法律规定， 《竣工验收备案书》证明争议房屋经过各职能部门验收合格，满足设计要求，质量达标后，由建设局予以竣工验收备案， 4、入住交接手续，证明原告再次查验房屋后，同意接受房屋，对房屋的现状没有异议， 5、《装饰装修管理服务协议》，照片两张，证明原告在装修过程中，已经违反协议，将争议房屋进行穿墙打洞，将本案标的物进行了破坏， 6、《民用建筑设计通则》、《住宅设计规范》，证明被告交付的房屋设计符合国家标准， 原告A对上述意见的质证意见为：对证据1的三性均无异议；对证据2原告提出异议称原告只提交平面图，并未提交结构图，不能达到被告证明房屋层高的证明目的；对证据3原告提出异议称竣工验收只是对项目整体验收，没有对商品房验收测绘的手续，也不能达到被告证明其房屋达标的目的；对证据4原告提出异议称自己属于自然人，接收房屋的时候没有聘请专业的人员来收房，自己对该房屋的品质并不了解；对证据5的合法性有异议；对证据6原告认为被告应该提交房屋的结构图， 经审理查明：原、被告于2015年8月3日双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20150XXXX0022）及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发建设的位于达州市达川区XX一新国际社区C5幢1-2房屋，同时约定了上述房屋的层高为2.9米，但合同中未约定层高不足的违约责任，随后原告向被告支付了房屋首付款170060元，向中国农业银行申请了住房贷款300000元，并缴了相应的配套资金22511元，2015年12月31日，原、被告双方办理了入住交接手续，原告接房时未提出异议并对房屋进行装修，在装修过程中，原告认为被告交付的房屋存在层高不足等质量问题，A同时查明，上述房屋是被告按照施工图纸施工，没有变更，建成后经过各职能部门验收合格，由建设局予以竣工验收备案，原告在签订商品房买卖预售合同的时候，对房屋的现场有过查看， 本案争论的焦点为：一是原告所购房屋卫生间的层高是否达到合同中约定的2.9米；二是房屋主体结构质量是否合格， 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20150XXXX0022）及《补充协议》的签订是原、被告双方真实意思表示，合法有效，根据《民用建筑设计通则》中对术语的解释“层高是建筑物各层之间以楼、地面面层（完成图）计算的垂直距离……;室内净高是从楼、地面面层（完成图）至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离”及《住宅设计规范》3.6“厨房、卫生间的室内净高不应低于2.2m”，由此原告自己测量的数据是卫生间的净高而非层高，原告以此作为被告违约的理由，没有法律和事实依据，本院不予支持，卫生间的下沉数据不达标及卫生间是否位于房屋的转换梁上，原告未提供充足的证据证明，根据被告提供的《竣工验收备案书》，本院推定上述房屋的卫生间下沉量达标，卫生间的位置是符合设计规范的， 关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，原告主张的所购房屋质量有问题，仅凭自己的测量数据及拍的照片，没有经过有关单位的核验，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，其诉讼请求，因证据不足，本院不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下： 驳回原告AX的全部诉讼请求， 案件受理费4357元，由原告A负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方应事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省达州市中级人民法院， 审判员A 二〇一六年四月十九日 书记员B