A与武汉XX公司租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

刘争光与武汉鲜食汇量贩管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书 湖北省武汉市汉阳区人民法院 民事判决书 （2012）鄂汉阳江民初字第00148号 原告：刘争光。 委托代理人：彭功平，湖北诚智成律师事务所律师。特别授权代理。 被告：武汉鲜食汇量贩管理有限公司，住所地：武汉市汉阳区拦江路193号会所1-4层。 法定代表人：汪庆华，总经理。 原告刘争光诉被告武汉鲜食汇量贩管理有限公司（以下简称鲜食汇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员柯亚兰担任审判长，与人民陪审员卢玲芳、刘国凤组成合议庭，于2012年12月2日公开开庭进行了审理。原告刘争光到庭参加诉讼。因被告鲜食汇公司下落不明，本院依法向其公告送达诉状副本及开庭传票，公告期满，被告仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘争光诉称：我与被告鲜食汇限公司在2011年3月4日签订合作经营协议，由我承租被告所承包的位于秦园路生鲜市场的摊位，租赁时间为2011年6月12日至2012年6月11日止，合同约定的租金为3，000元／月。协议签订后，我一次性缴纳了6个月的租金共计18，000元，3个月的物业管理费480元以及押金10，000元。2011年10月10日，在我实际经营了四个月后，由于被告经营不善，导致秦园路生鲜市场即将关闭，其于2011年10月15日开始退还各经营户相关款项。因被告鲜食汇公司只愿意退还我11，100元，双方未能达成一致意见，虽经我多次催要，被告至今仍未退还我相关款项，故起诉至法院，请求判令：1、退还押金10，000元和二个月的租金6，000元共计16，000元，扣除我未缴纳的一个月物业费160元，被告应立即退还我15，840元；2、诉讼费、公告费由被告鲜食汇公司承担。 被告鲜食汇公司未到庭答辩。 经审理查明：鲜食汇公司承包了武汉团结集团股份有限公司的秦园路生鲜市场用于经营，刘争光于2011年3月4日与鲜食汇公司签订《合作经营协议书》一份，约定由“甲方武汉鲜食汇量贩管理有限公司”提供生鲜市场内a-30号商铺给“乙方刘争光”经营海鲜，双方约定合作经营期限自2011年6月12日至2012年6月11日止。乙方每月支付甲方综合管理费（不含税）人民币叁仟元（￥：3，000元），物业管理费（不含税）人民币壹佰陆拾元（￥：160元），刘争光于协议书签订之日向甲方支付了6个月的综合管理费人民币18，000元、3个月的物业管理费480元，并缴纳了保证金共计10，000元（其中水电保证金2，000元、合作经营风险保证金4，000元、消费者权益保证金4，000元），该《协议书》还约定：“乙方一次性缴纳陆个月租金，可享用贰个月的免费租期，即合同期顺延贰个月”“备注：从2011年3月12日至2011年6月11日这叁个月为免租期”。《合作经营协议书》签订后，刘争光在秦园路生鲜市场开始经营海鲜，2011年10月10日，武汉团结集团股份有限公司发出《通告》一份，载明：“武汉鲜食汇量贩管理有限公司开办的秦园路生鲜市场因自身原因无法继续经营。武汉鲜食汇量贩管理有限公司将于2011年10月15日起开始退还各经营户相关款项，我公司将于次日关闭市场，特通知各经营户做好退出准备”。刘争光接到该《通告》后遂找鲜食汇公司协商退款事宜，该公司愿意退还11，100元，但刘争光认为自己实际经营到2011年10月15日，按照《合作经营协议书》的约定只应支付4个月的租金，鲜食汇公司应当退还自己多缴的2个月租金6，000元，并返还保证金10，000元，扣除自己尚欠的1个月物业费160元，鲜食汇公司实际应当退还自己的金额为15，840元，双方多次协商不成，刘争光至今未拿到相应的退款，故诉至法院，请求判令鲜食汇公司立即返还自己押金、租金共计15，840元并承担本案的诉讼费和公告费。 上述事实，有《合作经营协议书》、《收据》、《承诺书》、《通告》、《商户终止协议确认书》及当事人的陈述等证实，足以认定。 本院认为：原告刘争光提供的《合作经营协议书》和《收据》上均有被告鲜食汇公司的签章，且收款金额与《合作经营协议书》相互印证，故本院对原告刘争光所主张的经营及缴款事实予以认定。但根据《协议书》的约定，被告提供商铺给原告使用和收益，原告每月支付相应对价，双方实际构成租赁关系，约定的“综合管理费”实为租金。由于租赁合同是因被告鲜食汇公司的过错导致无法继续履行，其应承担解除合同的法律后果。原告刘争光缴纳了6个月的租金，但在合同期内只实际经营了4个月，对于多缴纳的2个月租金，被告鲜食汇公司应予退还。《合作经营协议书》中虽然约定了保证金不予退还的情形，但无证据显示原告刘争光存在该情形，故原告刘争光要求被告退还保证金的诉讼请求依法应予支持。原告刘争光主张缴纳了3个月的物业费，但根据其提供的《收据》显示，被告所收取的物业管理费为2011年3月12日至6月11日即免租期内的，原告未能提供证据证明其缴纳了2011年6月12日以后的物业管理费，故原告刘争光未缴纳的物业管理费应计算4个月即480元，此款应从被告鲜食汇公司的退款中予以扣除。综上，被告鲜食汇公司应当退还原告刘争光的款项共计15，520元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第二百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，缺席判决如下： 一、被告武汉鲜食汇量贩管理有限公司返还原告刘争光15，520元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内一次性付清； 二、驳回原告刘争光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案诉讼费297元、公告费650元，合计947元，由被告武汉鲜食汇量贩管理有限公司承担，此款原告刘争光已预缴，被告武汉鲜食汇量贩管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付原告刘争光。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。 审判长柯亚兰 人民陪审员卢玲芳 人民陪审员刘国凤 二〇一二年十二月十一日 书记员涂灏