房屋存在质量问题时，?买受人可以请求解除合同和赔偿损失吗？

买房是人们心中的头等大事，往往会倾尽所有。如果买到的房子质量有问题，住的不舒心或者根本不能居住，该怎么办呢？

一、合同能否解除？

根据《?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》?第十二、十三条的规定可知，以下三种情况买受人可以解除合同：

（一）?如果房屋主体结构质量不合格不能交付使用的，买受人同样可以请求解除合同和赔偿损失；?

（二）房屋交付使用后，?房屋主体结构质量经核验确属不合格的，买受人同样可以请求解除合同和赔偿损失；

（三）如果房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人同样可以请求解除合同和赔偿损失。

这表明，?当房屋存在严重影响居住的重大质量问题时，?买受人有权要求解除合同，?并获得相应的赔偿。?

二、如何解除？

如果买方确实想要解除合同，建议首先与卖方进行协商。如当面协商或者依据法律规定及合同约定向卖方发出解除合同通知书。

如果协商不成，可以考虑通过法律途径解决，比如向法院起诉或者申请仲裁。在这个过程中，买方需要提供充分的证据证明卖方的违约行为以及自己的损失。

三、需要哪那些证据？

最核心的就是证明房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的，此时除了对房屋进行拍照、录像外，还需要委托鉴定机构对房屋质量进行鉴定。

四、按揭房屋的贷款怎么办？

根据《?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》?第二十四、二十五条的规定可知：

（一）因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同；

（二）担保权人可作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，商品房买卖合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出请求，不予处理；

（三）担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理；

（四）商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

五、房屋有质量瑕疵，尚不能解除合同的，应该怎么办？

如果卖方交付的房屋存在质量瑕疵，这确实可能构成违约行为。在这种情况下，买方有权要求卖方承担违约责任，包括修理、重作、更换、退货、减少价款等。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
   修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

在实际案例中，?如果开发商未能积极有效履行合同约定的维修义务，?且质量问题严重影响买受人的正常使用，?法院可能会支持买受人解除购房合同的请求。?例如，?如果房屋存在渗漏水等维修问题，?且经过多次维修仍未解决，?影响了买受人的正常使用，?买受人可以通过法律途径要求解除合同，?并获得相应的赔偿

六、房屋买卖合同解除的其他法定情形：

（1）开发商擅自变更规划设计；（2）商品房面积误差过大(超过3%)；（3）因不可归责于双方的事由没有订立担保合同导致买卖合同不能履行；（4）商品房质量问题；（五）开发商资质不全的；（六）房屋权属有争议的；（七）开发商逾期交房超过一定期限的；（八）由于开发商的过错，买受人不能依约定取得房屋所有权证书的。

七、律师建议

1、如果卖方交付的房屋存在质量瑕疵，这确实可能构成违约行为。在这种情况下，买方有权要求卖方承担违约责任。

2、是否可以要求解除房屋买卖合同，这主要取决于合同的具体约定以及卖方的违约程度。如果卖方的违约行为严重到影响买方实现合同目的，买方是有权要求解除合同的。

3、如果合同中有特别约定，或者卖方的违约行为并不严重，买方则不能直接要求解除合同。

4、买方确实想要解除合同，首先与卖方进行协商。如果协商不成，可以考虑通过法律途径解决，比如向法院起诉或者申请仲裁。在这个过程中，买方需要提供充分的证据证明卖方的违约行为以及自己的损失。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件

适用法律若干问题的解释》

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

《民法典》

第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百八十二条　履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第六百一十五条　出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

第六百一十七条　出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。