律师观点分析
上诉人广东XX（以下简称XX律所）因与被上诉人曾XX、刘XX、原审第三人广州市土地开发中心房屋侵权纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初4411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人XX律所负责人欧XX、被上诉人曾XX、刘XX共同委托诉讼代理人文XX、原审第三人广州市土地开发中心委托诉讼代理人吴XX、何XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人XX律所上诉请求：撤销一审判决，改判支持XX律所的诉讼请求。事实和理由：一、本案XX律所一审所诉的是对曾XX、刘XX实施暴力强拆、恶意损毁XX律所财物的行为，进行认定和请求赔偿，而一审根本没有回应XX律所一审诉求。二、关于一审审查和认定：“XX律所最迟在2017年5月22日前已知悉案涉房屋即将被拆除，……。但XX律所一直到2017年6月17日才搬离案涉房屋……”问题。l.XX律所2017年5月仍按原既定方式向曾XX、刘XX缴交租金，至2017年5月31日。XX律所缴交租金时，曾XX、刘XX并没有向XX律所通告其终止租赁或拆迁的通知。2.XX律所是2017年5月22日才收至曾XX、刘XX搬迁通知。然曾XX、刘XX于2017年6月1日就实施停水，2017年6月2日实施断电，2017年6月18日实行围蔽，2017年7月2日、7月7日用挖掘机暴力强拆。3.XX律所在收到曾XX、刘XX通知拆迁后，已经紧急租赁旁边皇上皇大厦，并已确定2017年6月14日起装修新租赁办公室，至2017年8月14日，鉴于曾XX、刘XX实行围蔽，2017年6月16日紧急约请了搬屋公司，2017年6月17日将重要的办公用品和文件档案搬到临紧借用皇上皇大厦406室，而包括空调、办公桌椅和部分陶瓷工艺品未得及搬离。4.XX律所就曾XX、刘XX停水、断电、围蔽的暴力行为，于2017年6月19日已向人民法院提起了诉讼，同时评估鉴定申请，接着提出了收集、调取证据申请等，曾XX、刘XX应当己收到法院的通知，然而2017年7月2日曾XX、刘XX竟然利用星期天用挖掘机强拆，XX律所曾于2017年7月3日、7月4日两次向法院报告，请求制止和评估，然而一审法院没有采取措施。XX律所认为，曾XX、刘XX收取XX律所租金到2017年5月31日，曾XX、刘XX没有作出解除或终止租赁合同的意思表示，而其2017年6月l目就实施停水，6月2日实施断电，才真正是蛮横无理。三、关于一审审查和认定：“XX律所未能提供证据证明被告拆除案涉房屋时案涉房屋内存放的物品……”问题。1.XX律所正因为曾XX、刘XX暴力强拆，在XX律所还没有搬迁，XX律所已经就停水、断电、围蔽起诉的情况下，曾XX、刘XX用挖掘机暴力强拆毁灭证据造成。2.XX律所就曾XX、刘XX暴力强拆行为造成的损失，已向一审提交了照片，亦申请了向金花派出所收集、调取证据的申请，金花派出所出警的视频，笔录完全可以印证XX律所被损毁财物的事实。3.XX律所因曾XX、刘XX暴力强拆造成财物损毁，评估鉴定机构已作出了评估鉴定。因此，一审法院的认定是不作为，曾XX、刘XX明知XX律所已起诉至法院，而故意损毁XX律所财物。四、关于一审审查和认定：“XX律所是律师事务所，应当相当熟悉法律的规定和未遵守合同约定应承担的法律后果，……”问题。1.XX律所是律师事务所，是否熟悉法律和清楚相应法律后果，与暴力强拆行为根本不能类比。2.曾XX、刘XX2017年6月1日就停水，6月2日就断电，6月18日围蔽。没有水、没有电XX律所无法搬迁。3.XX律所根本不能想象到曾XX、刘XX在起诉之后仍用更暴力的方法用挖掘机拆毁房屋。4.本案房屋租赁合同是原XX律所与广州XX公司签订合同的版本。该地段房屋经历多次拍卖和变更拍卖，到曾XX、刘XX最终拍卖取得租赁房屋，仍沿用该版本的租赁合同。该租赁合同2013年12月31日期满后至案发，延续3年零5个月，为不定期租赁合同，期间从来没有要拆迁的信息。根据《中华人民共和国合同法》和相关法律法规，不定期租赁，出租人应当提前合理的时间通知承租人解除或终止租赁，而不是一审认定的合同已经终止。租赁合同第七条中也约定了“合同期满后继续租用该房屋，应于租赁期满前2个月提出续租申请”，反之曾XX、刘XX不续租的，理当提前两个月通知。XX律所与曾XX、刘XX就本案不定期租赁并没有约定期限，因此一审的所谓“10日内搬迁”的期限根本不适用本案。况且，XX律所本案缴交租金是至2017年5月31日，而曾XX、刘XX2017年6月1日起就停水断电围蔽，根本不超过10日。
被上诉人曾XX、刘XX答辩称：一审判决处理正确，应当维持原判，驳回XX律所的上诉请求。
原审第三人广州市土地开发中心述称：一审判决认定事实清楚，审判程序合法。《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款规定：“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。”第三条规定：“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”本案中，根据XX律所的起诉状及上诉状表明，XX律所主张的系曾XX、刘XX的行为导致其财物的损失，侵犯了其民事权益。广州市土地开发中心并不是XX律所所称侵害行为的实施者，曾XX、刘XX基于其双方之间签订的租赁合同对租赁标的物采取何种方式进行清退及对租赁标的物进行清拆等行为与广州市土地开发中心无关，广州市土地开发中心与XX律所所述受到的侵害没有任何因果关系，故广州市土地开发中心不是法律规定的侵权人，也不是XX律所所主张的义务承担者，无需对本案诉讼标的承担任何义务。广州市土地开发中心对本案的诉讼标的不享有权利，也无需承担义务，与案件处理结果不存在法律上的利害关系，一审判决判项中未涉及到广州市土地开发中心的权利义务，处理正确。
2017年6月19日，XX律所向一审法院起诉请求：1.曾XX、刘XX赔偿XX律所财物损失50万元；2.本案受理费、评估鉴定费用由曾XX、刘XX承担。
一审法院认定事实：广州市荔湾区荔湾路小梅XX、2、3号楼由刘XX、曾XX共同共有，建筑面积7749.27平方米。
2012年12月30日，XX律所（乙方）与刘XX、曾XX（甲方）签订房屋租赁合同（合同编号201XXXX1230），约定：甲方同意将坐落于广州市荔湾区荔湾路小梅XX出租给乙方，建筑面积350平方米，租赁期限从2012年11月1日起至2013年12月31日止，每月租金11000元。本租赁合同期满或约定终止，如甲乙双方不再续约，乙方应自合同终止之日起10日内完成搬迁，并将承租房屋整体交还甲方。如乙方不按本合同约定进行迁离的，乙方愿意将出租场地内的物品无偿归甲方所有，并且甲方有权采取各种合法的措施强制乙方迁离，乙方滞留期间甲方有权按租金的拾倍收取乙方保管费等。
2017年5月17日，广州市土地开发中心向刘XX、曾XX发出《广州市土地开发中心关于小梅大街7号地块地上建筑构筑物拆除工作的函》[穗土开函（2017）433号]，通知刘XX、曾XX：根据《关于荔湾区小梅大街7号地块改造项目的批复》（穗旧改复[2013]11号）精神，该地块纳入政府储备用地。广州市土地开发中心于2016年11月29日与刘XX、曾XX签订《收回国有土地使用权补偿协议》，根据协议条款要求，为推进该地块权属注销、环境污染调查和风险评估工作，请刘XX、曾XX于2017年8月30日前完成该地块地上建筑物拆除工作，并尽快办理土地移交手续。
2017年5月22日，刘XX、曾XX向XX律所等承租户发出通知，通知各租户案涉物业即将拆除，将于6月1日停水6月2日停电，要求各租户尽快派人与刘XX、曾XX结算完成相关费用并办理相关离场手续。
2017年6月12日，刘XX、曾XX向XX律所发出《通知》，通知XX律所案涉房屋所在地块纳入政府储备用地，近期要完成建构筑物拆除等工作。因与XX律所无法达成搬离协议，请XX律所于2017年6月15日搬离完毕，2017年6月16日刘XX、曾XX将开始停水、停电，准备拆迁。
2017年6月17日，XX律所以不用车的运输方式将案涉房屋内14间房、1个大厅的所有办公用品、资料、家具，12块玻璃、1个保险柜、1台复印机，走廊的20个小文件柜一并搬离案涉房屋。
刘XX、曾XX为证明其已书面告知XX律所交还物业并办理相关离场手续，向一审法院提交落款时间分别为2017年1月11日、4月29日的《告知书》。XX律所对《告知书》真实性、合法性、关联性不予确认，认为上面没有任何印章且没有送达给XX律所。XX律所为证明刘XX、曾XX非法迫迁，向一审法院提交了《报警回执》五份，刘XX、曾XX对五份《报警回执》关联性均不予确认。为证明刘XX、曾XX强拆导致财物损失，XX律所向一审法院提供了香港恒辉彩瓷产商品记录、购货单图片、发票等，并向一审法院申请以2017年7月2日，XX律所认为刘XX、曾XX暴力强拆损毁财物之日作为评估的时段和时间点，对广州市小梅XX的设备设施、装修和造成损失进行价值评估。一审法院通过摇珠委托广州市XX公司（以下简称安衡价格公司）对上述事项进行评估。2018年1月24日，安衡价格公司作出《关于广州市小梅XX的设备设施和装修损坏价值认定评估结论书》。该评估结论书的价格评估过程表述：由于案涉场地及XX律所申请评估的各项物品均已灭失，安衡价格公司评估人员无法对案涉场地及各项案涉物品进行现场实物勘查，故本次评估以XX律所提交的《XX律所被损毁装修设备设施和财物清单》及相关单据为评估依据。经对相关资料进行整理分析，本次损坏价值认定评估按有、无购置购买单据为基础，对有购置购买时间的案涉物品使用重置成本法进行价值认定；对无购置购买时间的案涉物品使用市场法进行价值认定；而XX律所申请评估的“第四类收藏品和工艺品”，因该类物品非一般类市场流通商品，具有特殊性，而评估人员未能对该物品进行实物勘查，无法对该批物品的真实性、工艺及其特性等进行勘验，故本次评估不包含该批物品。对于有购置日期类物品和装修项目价值认定，根据XX律所提交的各项案涉物品的购置单据的购置时间，本部分评估运用重置成本法对各项案涉项目和装修项目的损坏价值进行价值认定。各案涉物品及装修项目包括：办公桌椅、空调、交换机和玻璃间隔等共21项。这些物品及装修项目的重置总价为252438元。根据XX律所提供的单据资料，案涉物品分别于2011年4月至7月期间购置并投入使用，至评估基准日2017年7月2日，各受损财产已使用了5.96年至6.24年。根据国家有关规定和原广东省物价局文件《广州省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（二〇一三年）》的有关标准计算成新率。有购置日期类物品和装修项目的损坏价值认定总价为Σ（各受损财产重置单价*成新率）＝99659元。对于无购置日期类物品，运用市场法，以市场上同类型二手物品的市场平均价值对各项案涉物品的损坏价值进行价值认定。这部分案涉物品包括文件柜、电冰箱、微波炉和电饭锅等30项。重置总价26686元。价格评估结论：广州市小梅XX的设备设施和装修损坏认定总价为99659元+26686元＝126345元。XX律所因此垫付了评估费用5300元。
一审法院认为：本案为侵权纠纷，XX律所认为刘XX、曾XX强拆导致其财物损失，因此要求刘XX、曾XX赔偿XX律所财物损失50万元。对此，一审法院作如下分析：
第一，根据XX律所、刘XX、曾XX提交的证据显示，XX律所最迟在2017年5月22日前已知悉案涉房屋即将被拆除，刘XX、曾XX将于6月1日停水6月2日停电，XX律所需与刘XX、曾XX结算完成相关费用并办理相关离场手续等事项。但XX律所一直到2017年6月17日才搬离案涉房屋，且在当日搬离的物品仅为办公用品、资料、家具，12块玻璃、1个保险柜、1台复印机，20个小文件柜等，未包括XX律所要求刘XX、曾XX赔偿的XX律所认为非常珍贵的收藏品和工艺品，与常理不符。
第二，XX律所未能提供证据证明刘XX、曾XX拆除案涉房屋时案涉房屋内存放的物品即为其提供给评估公司用以评估财物损失的《XX律所被损毁装修设备设施和财物清单》内的物品。
第三，XX律所作为律师事务所，应当相当熟悉法律的规定和未遵守合同约定应承担的法律后果，知悉承租人在不定期租赁关系中需承担的风险；但XX律所在租约2013年12月31日到期后既未与刘XX、曾XX续签合同又未另找办公场地，亦与常理不符。而且双方签订的租赁合同明确约定了合同终止的，XX律所应自合同终止之日起10日内完成搬迁，并将承租房屋整体交还刘XX、曾XX，如XX律所不按本合同约定进行迁离的，XX律所愿意将出租场地内的物品无偿归刘XX、曾XX所有，并且刘XX、曾XX有权采取各种合法的措施强制XX律所迁离，XX律所滞留期间刘XX、曾XX有权按租金的拾倍收取XX律所保管费等条款；XX律所作为律师事务所而不是一般民众应当相当清楚这些约定并且知悉未履行这些约定的法律后果，理应一早做好搬迁的准备。但XX律所诉请其未有足够时间作此准备寻找场地搬迁，不符常理，XX律所因此受到损失的，应自行承担责任。
因此，对于XX律所要求刘XX、曾XX赔偿XX律所财物损失50万元的诉讼请求一审法院不予支持，依法予以驳回。
一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2018年5月15日作出判决：驳回广东XX的全部诉讼请求。案件受理费7644元，评估费用5300元，由广东XX承担。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为，XX律所与刘XX、曾XX签订的房屋租赁合同约定租赁期限至2013年12月31日止，期满后双方未续签合同，双方之间形成不定期租赁关系，当事人可随时要求解除合同。该合同约定合同期满或约定终止，如双方不再续约，XX律所应自合同终止之日起10日内完成搬迁，并将承租房屋整体交还刘XX、曾XX；如XX律所不按本合同约定进行迁离的，XX律所愿意将出租场地内的物品无偿归刘XX、曾XX所有，并且刘XX、曾XX有权采取各种合法的措施强制XX律所迁离，XX律所滞留期间刘XX、曾XX有权按租金的拾倍收取XX律所保管费等。双方合同对未按期搬迁的法律后果已有明确约定，XX律所对此应当清楚。XX律所在2017年5月22日已经收到刘XX、曾XX发出的搬迁通知，应及时采取合理措施尽快搬迁，但其在2017年6月17日才以不用车的运输方式搬离部分物品，对此负有过错。即使刘XX、曾XX在2017年6月1日、6月2日分别对涉案房屋停水停电，距离其发出搬迁通知也已达到10日，并未违反合同约定，故XX律所所主张的暴力逼迁的事实不存在，本院对其该主张不予采纳。XX律所作为专业的法律服务机构，应当具有比一般民众更高的法律知识和风险意识，但其在本案纠纷发生过程中所尽到的注意义务甚至低于一般民众，对其所主张的损失也无提交充分证据予以证明，一审判决驳回其诉讼请求理据充分，并无不当，本院予以认可。XX律所的其他上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，XX律所上诉请求不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7644元，由上诉人广东XX负担。
本判决为终审判决。
文玉芬律师