房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

律师观点分析

上诉人(原审原告、反诉被告）：张XX，女，1978年6月12日出生，住广州市海珠区。

委托代理人：刘X，广东XX律师。

委托代理人：周XX，广东XX律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：庄XX，男，1985年1月25日出生，住浙江省平阳县。

委托代理人：胡XX，广东XX律师。

委托代理人：谭XX，广东XX律师。

原审第三人：中国XX，住所地广州市海珠区广州大道南和平中XX1、5、11、13号、广州大道南XX（双）的101房，广州大道南和平中XX、广州大道南872、900、902号的201和301房。

法定代表人：肖XX，职务：行长。

上诉人张XX、庄XX因与原审第三人中国XX（以下简称中国XX）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

张XX上诉请求：1、改判一审判决第一项，庄XX向张XX支付迟延办理产权登记的违约金，以总房价XXX元为本金，按每日0.05％的标准从2017年1月16日起计至海珠区滨江东XXx号x房屋过户登记至张XX名下之日止；2、诉讼费由庄XX承担。事实和理由如下：1.一审就违约金计算截止时间的认定适用法律错误，截止日应为案涉房屋产权过户登记至张XX名下之日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，一审就违约金计算的截止时间，未依照双方当事人的合同约定错误。且违约金的性质实质在于补偿守约方因违约方的违约行为所遭受的损失，同时兼具惩罚性。一审就迟延办理产权登记的违约金仅支持至本案判决生效之日，不利于督促庄XX履行过户义务。若庄XX在判决履行期内仍未履行，张XX主张履行期后的迟延履行违约金，还需另行提起诉讼，徒增诉累。2.一审应判令张XX预交的一审财产保全费5000元，由一审法院直接退回给张XX。

针对张XX的上诉请求，庄XX二审辩称：不同意张XX的上诉请求和相关事实理由。

庄XX上诉请求：撤销一审第一、二、三判项，改判驳回张XX的所有上诉请求。事实与理由如下：一、张XX要求庄XX以总房价XXX元为本金，按每日0.05％的标准从2017年1月16日起，计至案涉房屋过户至张XX名下之日止支付违约金的请求没有事实及法律依据。1、庄XX已经依据合同约定向张XX交付案涉房屋。2、根据《存量房买卖合同补充协议(二)》第四条、第六条，《补充协议》签订于2016年12月13日，后于《存量房买卖合同》的签订时间，买卖双方已经对违约责任的约定作出变更，系双方的真实意思表示。《补充协议(二)》并没有关于每日O.05％违约金的约定。3、庄XX已经依合同约定交付涉案房屋，且张XX尚有剩余房款人民币238万未付，依据公平原则，也不应以总房价款为基数，每日0.05％计算违约金，这明显有违公平原则。二、庄XX要求解除买卖合同，因客观原因不能实现合同目的。1、抵押权银行不同意单独涂销涉案房屋的抵押权，无法过户。2、除了一审查封了房屋20％份额，还有另案也查封了涉案房屋的其他部分份额。3、抵押权银行也有权请求法院拍卖涉案房屋还债，法律程序往下走很有可能就是法院拍卖案涉房屋了。所以，解除合同必定是妥善解决本案纠纷的最佳结果。4、依据《中华人民共和国合同法》第110条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同己不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，应当允许违约方解除合同。

针对庄XX的上诉请求，张XX二审辩称：1、关于违约金和违约责任条款的问题以质证意见中的陈述为准，关于违约金违反公平原则问题，补充协议二约定得非常清楚，就是以总房价款为基础，每日违约金0.05％并不高。2、庄XX要求解除合同是二审才提出的请求，张XX代替庄XX偿还中国XX的贷款后，合同应当继续履行，而且房屋已经实际交给张XX使用，张XX也同意将全部款项支付给庄XX。庄XX和中国XX有恶意串通行为，张XX同意偿还贷款，但一审法院在征询银行时，银行书面答复因为所借的债务是以两套房做担保，不同意单独涂销抵押，必须两套房屋一起涂销抵押。但一审法院判决后中国XX单独涂销了另外一套房产的抵押，从该行为来看，庄XX和中国XX有恶意串通致使合同不能履行和侵害张XX的行为，有理由怀疑一审之后出现的查封和相关的诉讼案件可能是虚假诉讼，该情况张XX庭后3天内核实并书面回复法院。

张XX向一审法院起诉请求：1、张XX代庄XX向中国XX归还庄XX尚欠的关于海珠区滨江东XXx号x房屋的抵押贷款XXX元；2、中国XX及庄XX在张XX履行完毕第一项确定的义务后办理广州市海珠区滨江东XXx号x房屋的涂销抵押手续；3、庄XX在上述房屋的涂销抵押手续办理完毕后协助张XX办理海珠区滨江东XXx号x房屋的交易过户手续；4、庄XX向张XX支付违约金XXX元；5、庄XX向张XX支付为实现权利而支付的律师费160000元；6、庄XX承担本案诉讼费。不同意庄XX的反诉请求。庄XX提起反诉，请求：1、张XX向庄XX支付贷款利息损失（本金按XXX.83元为基数，利息自2016年12月13日起计算，按庄XX与中国XX签订的《个人贷款合同》约定的利率按同期相应的贷款上浮30%计算至付款之日止）。2、张XX向庄XX支付装修及家具补偿款XXX元及相应的利息（利息自2016年12月13日起计算，按中国人民银行同期贷款利率，计算至还本付息为止）；3、张XX承担本案全部诉讼相关费用。

一审法院认定事实：2016年6月4日，张XX（乙方、买方）、庄XX（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》（合同编号：GHA001xxxx），约定庄XX向张XX出卖位于广州市海珠区滨江东XXx号x房，房地产权证号码：穗字第××，该房地产总金额为XXX元，双方确认除楼款外，买方向卖方一次性支付XXX元作为房屋装修及家电设施的补偿款，该款项在2016年8月1日付清，且上述附属设施补偿款项与房地产价款为不可分割，任何一方不得主张分开出售或者分开承购。合同附件中，付款方式约定双方自行交割房款，买方在签订本合同时交付定金人民币50000元，余下定金人民币50000元于2016年6月6日交付给卖方。卖方收到定金后35日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后35日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年XXX元的银行按揭贷款。卖方同意在收取定金后35日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；买方同意在收到的银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）人民币XXX元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。楼价余款在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给卖方。双方约定于2016年8月1日前向房地产登记机构办理产权转移登记。乙方未能按照本合同第二条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过七日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。如因张XX或庄XX原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意：违约方支付违约金应当每日按总楼款0.05%的标准向乙方支付，合同继续履行。等。

2016年6月4日，张XX向庄XX支付部分定金50000元，随后又支付剩余定金50000元。

2016年7月17日，2016年8月5日和2016年8月8日，张XX先后向庄XX支付购房款550000元，XXX元和5600张XX月1日前将上述物业交付客户使用。3、业主方须于2016年10月10日前配合买方办理上述物业相关的按揭事宜（其内容包括银行评估，签署银行的按揭合同，该物业的网签）。4、关于上述物业有人民币XXX元在银行抵押，业主方聘请垫资公司将上述物业之抵押款项于2016年10月15日前还款于银行。5、关于上述物业业主方出资聘请垫资公司事宜，相关所有费用一律由业主方承担。8、客户于2016年8月25日知悉该物业在交易过程中被法院查封。9、业主在签署该协议后一个月内，2016年10月1日前处理该物业之查封，若不能在约定的时间内解封（业主方视为毁约，毀约责任详见存量房买卖合同，合同编号：GHAXXX）。

2016年12月13日，庄XX（甲方、卖方）与张XX（乙方、买方）就广州市海珠区滨江东XXx号x房存量房买卖合同签订《存量房买卖合同补充协议（二）》，约定，一、甲方确认在本协议签署前已经收取乙方购房款共计人民币294万（贰佰玖拾肆万元整）。二、乙方确认甲方已于2016年9月10日将房屋交付给乙方使用。三、产权转移登记，甲方应当于2017年1月16日前将该房地产过户给乙方，甲方应在过户前按照原合同约定的方式完成抵押涂销，并确保不存在导致该房地产无法过户的权利瑕疵和法律纠纷。四、剩余房款人民币238万（贰佰叁拾捌万元整）由乙方按照原合同约定的方式支付。五、违约责任，1、双方同意互不追究本协议签署前的违约责任；2、甲方未能在本协议约定的期限内完成过户手续，乙方可以解除合同并要求甲方承担以下违约责任（不可抗力除外）：该房地产交易总价532万元（伍佰叁拾贰万元整）30%的标准支付违约金给乙方，并退回已支付的全部款项；支付乙方装修补偿费20万元（贰拾万元整）。六、争议解决：违约方需承担守约方实现权利而支出的合理费用（包括但不仅限于律师费、调查费、差旅费等）。

另据2017年4月19日广州市不动产登记查册表记载，房产地址广州市海珠区滨江东XXx号x房，产权人庄XX，2014年11月28日，抵押权利人中国XX，债权数额XXX元，与其他房地产共同担保。2016年8月19日，被广州市越秀区人民法院查封，2016年10月10日，被广州市越秀区人民法院解封。2015年10月22日，被广州市海珠区人民法院查封，2015年12月30日，被广州市海珠区人民法院解封。

2017年5月19日，张XX以庄XX违约为由提起本案诉讼。一审诉讼中，张XX要求财产保全庄XX位于广州市海珠区滨江东XXx号x房20%的产权份额（价值XXX元），一审法院依法裁定查封了庄XX位于广州市海珠区滨江东XXx号x房20%的产权份额。

2017年5月15日，张XX与广东XX签订《民事委托代理合同》，委托广东XX为房屋买卖合同纠纷的代理人，律师费160000元，2017年7月17日，广东XX开具收到张XX律师费共160000元的发票。

中国XX出具的《情况说明》记载，借款人纪XX、庄XX及庄XX于2014年9月向我行申请一笔XXX元的个人投资经营贷款（尊享贷），借款人提供位于广州市白云区环XXz号z房以及广州市海珠区滨江东XXx号x房对该笔贷款进行共同担保。该笔贷款于2017年12月5日到期，截止到目前的本金余额人民币XXX.83元。由于涉案房屋担保的为同一笔借款，若借款人协助还清所欠XXX.83元，我行可协助为借款人一并办理广州市白云区环XXz号z房以及广州市海珠区滨江东XXx号x房的涂销抵押登记。张XX表示只能够归还剩余的房款，超出部分不同意代庄XX偿还，庄XX表示自有资金无法归还银行全部贷款。

第一次庭审后，张XX撤回1、2、3项诉讼请求，变更第4项诉讼请求为：庄XX向张XX支付迟延办理产权登记违约金，以总房价XXX元为本金，按每日0.05%的标准从2017年1月16日起计算至实际办理产权登记之日止，暂计至2017年7月20日为492100元；第5、6项诉讼请求不变。对此，庄XX认为张XX变更诉请在第一次开庭后提出，不同意张XX撤回、变更诉讼请求，认为延迟过户的原因是张XX未履行垫资赎契，即使退一万步来说，张XX要求的违约金过高，庄XX在未收齐房款的情况下将房屋交付给张XX居住，同时仍然承担支付给中国XX高额的利息，实际上合同的履行已经作出变更，如果张XX变更的诉请按总房价每日0.05%计，违反了公平原则，张XX未依约履行合同，造成合同履行障碍的责任应由张XX承担。

一审法院认为，首先，由于变更诉讼请求的问题，第一次庭审，中国XX没有到庭，中国XX认为抵押房屋是与其他房屋一起共同为同一笔借款担保，不同意分拆处理，张XX表示只能够归还剩余的房款，超出部分不同意代庄XX偿还，庄XX表示自有资金无法归还银行全部贷款。故情况发生变化，张XX因此变更诉讼请求，并无不当，一审法院予以准许。

其次，张XX、庄XX签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《存量房买卖合同补充协议（二）》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应是合法有效的合同，对双方均有约束力，双方均应切实履行。

根据上述合同约定，庄XX须于2016年10月10日前配合张XX办理上述物业相关的按揭事宜（其内容包括银行评估，签署银行的按揭合同，该物业的网签），庄XX聘请垫资公司将上述物业之抵押款项于2016年10月15日前还款于银行，相关所有费用一律由庄XX承担。庄XX应当于2017年1月16日前将该房地产过户给张XX，在过户前按照原合同约定的方式完成抵押涂销，并确保不存在导致该房地产无法过户的权利瑕疵和法律纠纷。

如因庄XX原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方支付违约金应当每日按总楼款0.05%的标准向张XX支付，合同继续履行。庄XX没有按期履行合同，已构成违约，张XX要求庄XX以总房价XXX元为本金，按每日0.05%的标准从2017年1月16日起计算至实际办理产权登记之日止的迟延办理产权登记违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。由于庄XX何时可以将房地产过户的时间尚不确定，基于公平原则，一审法院认为违约金应暂计至本案判决生效之日止为宜。此后，如庄XX仍有违约行为，张XX可以另循法律途径解决。

鉴于庄XX违约，张XX为此委托律师事务所进行诉讼维权，并支出律师费160000元，张XX要求庄XX赔偿律师费160000元，符合双方约定违约方需承担守约方实现权利而支出的合理费用（包括但不仅限于律师费、调查费、差旅费等）的约定，且没有超出广东省律师收费标准，庄XX认为律师费过高，依据不足，一审法院不予采纳，张XX该项请求有依有据，一审法院予以支持。

按庄XX与中国XX签订的《个人贷款合同》，贷款人是庄XX，归还该按揭贷款应是庄XX的义务，庄XX逾期归还，应由庄XX承担相应责任，庄XX反诉要求张XX向其支付该贷款利息损失（本金按XXX.83元为基数，利息自2016年12月13日起计算，按庄XX与中国XX签订的《个人贷款合同》约定的利率按同期相应的贷款上浮30%计算至付款之日止），缺乏依据，一审法院不予采纳。

至于庄XX反诉要求张XX向其支付装修及家具补偿款XXX元及相应的利息（利息自2016年12月13日起计算，按中国人民银行同期贷款利率，计算至还本付息为止），双方签订的《存量房买卖合同》约定房地产总金额XXX元，双方确认除楼款外，张XX向庄XX一次性支付XXX元作为房屋装修及家电设施的补偿款，该款项在2016年8月1日付清，且上述附属设施补偿款项与房地产价款为不可分割，任何一方不得主张分开出售或者分开承购。除定金100000元于2016年6月6日交付外，张XX应在签署合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年XXX元的银行按揭贷款，张XX同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，提取首期楼款（不含定金）XXX元转入庄XX贷款账号内，楼价余款在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给庄XX。《存量房买卖合同补充协议（二）》又约定，庄XX确认在本协议签署前已经收取张XX购房款共计XXX元，剩余房款XXX元由张XX按照原合同约定的方式支付。综合张XX、庄XX的陈述，剩余房款应不包括房屋装修及家电设施的补偿款，即使包括，楼价余款也在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给庄XX，故张XX不存在逾期付款的违约行为，庄XX的反诉主张，理据不充分，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和第一百一十四条之规定，于2017年12月5日作出如下判决：一、庄XX在判决生效之日起10日内向张XX支付迟延办理产权登记的违约金，以总房价XXX元为基数，按每日0.05%的标准从2017年1月16日起计至判决生效之日止；二、庄XX在判决生效之日起10日内向张XX赔偿律师费160000元；三、驳回庄XX的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13901元，反诉费8227元，财产保全费5000元，由庄XX负担。上述财产保全费已由张XX预交，由庄XX在履行判决书时，将其应负担的财产保全费直接支付给张XX。

本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。

二审期间，庄XX提交了以下证据：1、《存量房买卖合同补充协议（二）》，拟证明庄XX与张XX针对违约责任事项作出修改约定的事实；2、《广州市不动产登记查册表》；3、广州市国土资源和规划委员会协助司法执行信息，证据2、3拟共同证明涉案房屋存在抵押权以及已被多家法院来函查封的事实。张XX对此质证称：1、确认证据一的真实性、合法性，补充协议二对违约责任确实有修改，当时补充协议二第4条的违约责任除了第一条之外，还包括第二条和第六条。2、对证据二的三性没有异议。3、证据三的来源无法确认，对三性不予确认。

二审庭后，张XX向本院提交《变更诉讼请求申请书》，请求变更本案诉讼请求为：1、解除双方签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》；2、庄XX返还张XX已支付房款294万元；3、庄XX赔偿张XX损失268万元；4、庄XX支付违约金159.6万元；5、庄XX支付装修补偿费20万元；6、庄XX赔偿律师费16万元；7、本案诉讼费由庄XX负担。庄XX不同意张XX二审变更诉讼请求，也不同意二审处理变更后的诉讼请求。

本院认为，张XX购买的涉案房屋存在抵押登记，一审中中国XX明确表示庄XX向其行借款XXX元是用涉案房屋和广州市白云区环XXz号z房共同担保，由于两套房屋所担保的为同一笔借款，故其行不同意单独拆分将涉案房屋以办理涂销抵押手续，如借款人协助还清所欠贷款，可以将两套房屋一并涂销抵押登记，截至一审期间尚欠本金余额为XXX.83元。张XX则表示只能够代偿与剩余房款相等的贷款，超出部分不同意代庄XX偿还。由此可知，因张XX明确表示不同意清偿全部抵押借款，导致涉案房屋的抵押登记手续无法涂销，涉案房屋因存在抵押登记的负担，客观上无法出售给张XX，在此情况下，一审法院应予释明张XX是否要求解除涉案房屋买卖合同。一审法院在未释明的情况下判令庄XX承担继续履行合同的违约责任，理据不足，应予调整。

鉴于涉案房屋因存在抵押登记客观无法出售给张XX，二审期间涉案房屋又被查封，张XX据此变更诉讼请求，提出解除涉案房屋买卖合同及相应的其他诉讼请求，庄XX不同意二审审理张XX变更后的诉讼请求，故本案应发回重审。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，裁定如下：

一、撤销广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4112号民事判决；

二、本案发回广州市海珠区人民法院重审。

张XX预交的二审案件受理费100元、庄XX预交的二审案件受理费13901元，分别予以退回。