该房屋租赁合同的效力如何认定

涉案《房屋租赁合同》的效力应如何认定

案情简介：涉案房屋为德州市开发区某小区3号楼06号商铺，与该小区3号楼05号商铺原产权人均为本案被告于某。2013年7月23日于某个人独资设立某医疗美容门诊部实际占有使用3号楼05号和06号商铺对外经营。于某因与他人有债务纠纷，2015年7月30日涉案06号房产被法院查封，2018年7月27日法院续封。2018年8月7日庞某将涉案房屋租赁给本案第三人陈某。2020年12月24日第三人法某通过法院司法拍卖程序竞得涉案房屋，并办理了产权过户登记手续。法院在公告腾空涉案房屋时，现承租人本案第三人陈某想继续租赁涉案房屋，随本案第三人陈某和法某重新签订了《房屋租赁合同》。涉案原告庞某得知后，起诉法某继续履行2013年7月13日庞某与于某签订的《房屋租赁合同》即买卖不破租赁；后原告庞某撤回起诉，又重新起诉要求确认2013年7月13日原告庞某与被告于某签订的《房屋租赁合同》合法有效。

查明：涉案房产原所有权人为本案被告于某，于某因与案外人有民间借贷纠纷一案，法院于2015年7月30日将涉案房产予以查封，2018年7月27日续封。2020年12月24日法院司法拍卖，本案第三人法某最终竞拍取得涉案房产，且已取得涉案房产的不动产权证。2013年7月13日被告于某作为甲方与原告庞某作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：租期为20年，每年租金5万元，20年租金不变，庞某租赁期间的水、电、物业等费用自担。同日，原告庞某作为乙方和被告于某代表其设立的某医疗美容门诊部作为甲方签订《医疗美容科室协议书》一份，约定：对外开设美容整形科，由乙方独立经营，租赁涉案房屋作为经营地同甲方对外共同经营，手术室共用，经营承包期为2013年7月15日至2018年7月15日，乙方每年支付承包金10万元，并交风险押金1万元，乙方和甲方的房屋已连通，乙方向自己租赁的房屋所有人交纳房租与甲方无关，乙方的水电费均自理。原告庞某还提交两份与陈某的《房屋租赁合同》，证明其2018年8月7日将涉案房屋转租给陈某，租期至2021年7月31日。

2013年7月23日，被告于某个人独资设立医疗美容门诊部（医疗机构执业许可证有效期至2018年5月19日），登记注册地德州市某小区3号楼5号商铺。该5号商铺与涉案房产6号商铺的原产权人均为于某，于某使用该两处商铺对外经营。医疗美容门诊部于2021年8月9日注销。

2016年7月12日，原告庞某个人独资设立依依医疗美容门诊部，登记注册地为涉案房产所在地，于2017年9月6日注销（无医疗机构执业许可证）。

2018年9月3日于某对庞某出具授权证明一份，授权涉及房产的一切事宜（不限于此房的经营、租赁、转租、装修等），授权期限为2013年7月13日至2033年7月15日止，在此期间庞某对涉案房产所签署的一切相关文件及事宜，于某均予认可，并愿意承担一切法律责任。

另，庞某举证2013年6月17日和7月1日，于某向庞某共计借款150万元，证明因双方存在借贷关系，保证金和租金是“以借抵租”方式支付。庞某提交的物业、水、电等交费单据均载明为“于某”名义交纳。

法院认为：本案争议焦点为原、被告双方于2013年7月13日签订的《房屋租赁合同》是否有效，原、被告均主张为有效合同，第三人法某主张“该合同并未实际履行，且有恶意串通行为，应属无效合同”，故本案审理重点为原、被告是否存在租赁事实，是否有恶意串通行为。从时间节点看：1、2015年7月30日法院查封涉案房屋，被告于某知情；2、2016年7月12日原告庞某个人独资注册依依医疗美容门诊部注册登记地为涉案房产，庞某提供了《医疗美容门诊部科室协议书》证明其与被告于某在涉案房产共同经营，但无法证明在2013年7月13日签订房屋租赁协议并实际开始经营；3、2018年9月3日，在涉案房产被法院2018年7月27日继续查封后，被告于某向原告庞某出具《授权证明》，授权原告庞某对本案房产的一切事宜，被告于某有规避自己义务之嫌。原告庞某提交的与陈某的转租协议及其他证据用于证明租赁房屋的事实，但均发生在涉案房产被查封之后。另，原告庞某称是原、被告之间的借款抵顶租金及保证金，而《房屋租赁合同》约定的租金每年5万元，租期20年和《医疗美容门诊部科室协议书》约定的承包金10万元，保证金1万元，明显借款数额与租金、保证金、承包金数额不符，且借款时间与两个协议签订时间，仅几天之差，不符合借款期间的常规约定方式，更与协议中的给付方式明显不符，对其主张法院不予采信。原告提供的缴纳水、电、物业等费用的单据均是于某名义交纳（注明刷卡），庞某未提供实际缴纳上述费用的证据。法院认为原告庞某提交的现有证据不足以证明其租赁的事实，原、被告之间存在恶意串通、损害他人权益的可能。判决：驳回原告庞某的诉讼请求。

律师观点：律师接受第三人法某委托后，通过查阅相关卷宗材料以及原告庞某提供的证据，律师梳理出每个法律关系以及时间节点，借用原告的证据反驳原告的观点，同时发现原、被告存在恶意串通的嫌疑，并针对该点举证，做庭审答辩，庭后提交了代理词，最终法院采纳了代理人意见。宣判后，原告庞某并未上诉，该案已经生效。实际认定涉案《房屋租赁合同》无效会更好。

法条链接：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款、第二款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”